商住房買賣怎么繳稅?

商住房是最近幾年來比較搶手的一類住房，顧名思義這類房屋可商可住。

購買商住房，需要繳納契稅，才能辦理土地使用證、房產(chǎn)證，完成過戶手續(xù)。

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。應(yīng)繳稅范圍包括：土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定：契稅的計稅依據(jù)(二)：土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定。因此，贈與房產(chǎn)的領(lǐng)受人是需要全額繳納契稅的。

另《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題通知》 [國稅發(fā)(2006)144號] 中第一條第二款明確規(guī)定：“對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅。”贈與房產(chǎn)的契稅是全額征收的，即由受領(lǐng)人按照3%的比例繳納。

購買二手商住房怎么繳稅?

商住房進入二手房市場后，稅費成本非常高，二手商住房不享受任何稅費優(yōu)惠措施，所以它在二次交易中會產(chǎn)生契稅、增值稅、土地增值稅、個稅和印花稅。

征稅稅基也有講究，一般二手房交易都有網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價。網(wǎng)簽價由買賣雙方確定，指導(dǎo)價是有相關(guān)部門根據(jù)房地產(chǎn)市場行情對不同的區(qū)域劃定不同的價格。指導(dǎo)價存在的意義是防止偷稅漏稅。如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價，則稅基以網(wǎng)簽價為準(zhǔn)，如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價，則稅基以指導(dǎo)價為準(zhǔn)。

增值稅

增值稅的計算公式：(網(wǎng)簽價或指導(dǎo)價-上次價格)÷(1+5%)×5.6%

注：網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價取二者之間的高者

契稅

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：契稅=(網(wǎng)簽價-增值稅)×3%

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：契稅=[指導(dǎo)價÷(1+5%)]×3%

印花稅

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：印花稅=(網(wǎng)簽價-增值稅)×0.05%(雙向征收)

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：印花稅=[指導(dǎo)價÷(1+5%)]×0.05%(雙向征收)

土地增值稅

土地增值稅=增值額×稅率

增值額=網(wǎng)簽價或指導(dǎo)價-扣除額(網(wǎng)簽價和指導(dǎo)價取兩者之間的高值)

土地增值稅的稅率是浮動的，一般在30%至60%之間。它的計算方式是：稅率=增值額/扣住額。然后根據(jù)結(jié)果確定稅率。

扣除額包括該套商住房上次成交價、上次繳納的契稅、本次繳納的增值稅、房主還款產(chǎn)生的利息支出、本次交易產(chǎn)生的印花稅和土地增值稅等。

個稅

個稅稅基為差額的20%，具體征收方式如下：

如果網(wǎng)簽價高于指導(dǎo)價：個稅=(網(wǎng)簽價-扣除額)×20%

如果網(wǎng)簽價低于指導(dǎo)價：個稅=(指導(dǎo)價-扣除額)×20%