關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)出售問(wèn)題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題作匯總與梳理。后期還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易征收的適用問(wèn)題。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，無(wú)選擇權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡(jiǎn)易征收，無(wú)選擇權(quán)。

稅款征收及計(jì)算方法如下：

1.一般計(jì)稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售房地產(chǎn)新項(xiàng)目

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，稅率為9%

申報(bào)稅款=（銷售額-支付的土地價(jià)款+價(jià)外收入）/（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡(jiǎn)易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，征收率為5%

申報(bào)稅款=（銷售額+價(jià)外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款