土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)最主要的成本項目，約占到房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的30%左右。土地成本在房地產(chǎn)項目不同類型及業(yè)態(tài)的之間的分攤問題，對增值稅、企業(yè)所得稅沒有多大的影響，但是卻是土地增值稅清算的關(guān)鍵。

土地成本，包括土地使用權(quán)取得費及土地開發(fā)費，應與建筑費提取折舊費，而不能將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)攤?cè)牍芾碣M用。為方便房企納稅人正確履行納稅義務，準確實施納稅申報，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化，稅云服務平臺小編現(xiàn)三種土地成本分攤方法及其適用范圍歸集進行總結(jié)分析，供房企納稅人參考和借鑒。

01、建筑面積法

建筑面積法，是指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。即按照房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分攤。

(一)一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。根據(jù)本期開發(fā)的建筑面積占總建筑面積的比例計算本期開發(fā)項目的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進行分配。

(三)同一清算單位發(fā)生的扣除項目金額，原則上應按建筑面積法分攤。對于納稅人能夠提供相關(guān)證明材料，單獨簽訂合同并獨立結(jié)算的成本，可按直接成本法歸集。對同一項目里不同類型的建筑物土地成本是按照建筑面積分攤的。

同一清算單位不同類型按建筑面積法。具體分兩步分攤土地成本：

第一步，先將占地相對獨立(一般是指有道路、圍墻等分隔)的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分攤土地成本；

第二步，對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應當首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的比例分攤土地成本。

02、層高系數(shù)法

(一)計算層高系數(shù)：

在納稅人同一項目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設定為1；層高低于住宅的，以1為系數(shù)；其他類別用房層高高于住宅層高的，按其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數(shù)：

某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高

(二)計算層高系數(shù)面積：1.總層高系數(shù)面積

=∑(某類型用房層高系數(shù)×某類型用房可售建筑面積)

2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積

=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積

（三）計算不同類型用房已售部分可分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本：

某類型用房已售部分應分攤的房地產(chǎn)開發(fā)成本

=房地產(chǎn)開發(fā)總成本+總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)

面積適用范圍：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法。

03、售價比率法

售價比率法是以房屋單位售價為基礎計算分攤開發(fā)房屋土地成本的方法。一般而言，房屋售價的高低，除取決于房屋結(jié)構(gòu)外，更主要是取決于房屋的地理位置，同樣結(jié)構(gòu)的房屋，門面房售價高于住宅房。

售價比率法需要分步驟實施：

(一)計算或預估不同結(jié)構(gòu)、不同用途房屋的總售價和平均單位售價。

(二)應運用售價成本比率計算非住宅房超額成本售價，以剔除房屋不同結(jié)構(gòu)對售價的影響。

運用售價成本比率計算分攤土地成本時，應將開發(fā)的商品房劃分為價格相對低的住宅房和價格相對高的非住宅房兩大類，將非住宅房高于住宅房的成本稱為超額成本，將與超額成本相對應的售價稱為超額成本售價：

超額成本售價=超額成本×(1成本毛利率)

各類非住宅房超額成本售價=(該類非住宅房單位建筑成本-住宅房單位建筑成本)×該類非住宅房總面積×(全部房屋售價總額+全部房屋成本總額）。

(三)計算土地成本比率。

土地成本比率是指土地成本與剔除超額成本售價后的售價總額的比率，計算公式為：土地成本比率=占用土地的全部成本(土地使用權(quán)價值)+(全部房屋售價總額-超額成本售價合計)×100%

(四)計算不同用途房屋應分攤土地成本。公式為：

1、住宅房應分攤土地成本=該類房屋售價×土地成本率

2、非住宅房應分攤的土地成本=(該類房屋售價-該類房屋的超額成本售價)×土地成本率

適用范圍：計算既有住宅用房又有商業(yè)用房的地塊開發(fā)，或者純商業(yè)用房開發(fā)的土地成本時，采用售價比率法較為適宜。

04、對土地增值稅清算的影響

討論土地成本分攤問題，根本目的是說明不同的分攤方法對土地增值稅清算的影響很大。土地增值稅是按不同類型房地產(chǎn)分別計算增值率、并按超率累進稅率計稅的，如果把土地成本的絕大部分分攤給利用價值低的地下車庫，就攤薄了住宅和商鋪的土地成本，導致住宅和商鋪增值率放大而地下車庫出現(xiàn)較高的負增值率，對企業(yè)來說真是有苦難言。

由于全國政策不統(tǒng)一，各地規(guī)定分攤方法不一致，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行稅務處理時與當?shù)囟悇諜C關(guān)提前溝通，按照當?shù)卣咭?guī)定處理，避免增加稅收風險。

05、賦能培訓

作為稅收大數(shù)據(jù)的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術(shù)革新，是山東省大數(shù)據(jù)協(xié)會《大數(shù)據(jù)產(chǎn)品評估規(guī)范》、《大數(shù)據(jù)企業(yè)評估規(guī)范》團體標準起草單位之一，同時加大開放合作，成為華為云精英服務商，并擴大與華為的深度合作。

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06、課程大綱

（一）當前稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢分析1、大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹2、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用案例1、數(shù)字化技術(shù)應用必要性2、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應用案例3、財務領域數(shù)字化技術(shù)實踐A、項目售價測算模型B、土地投資測算模型（三）土地增值稅數(shù)據(jù)規(guī)范化案例分析及風險應對1、常見的數(shù)據(jù)分析檢查方法2、常見的風險點及申報數(shù)據(jù)規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數(shù)字化工作模式實戰(zhàn)案例解析1、基礎資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補的審核及案例4、前期工程費的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎設施費的審核及案例7、公共配套設施費的審核及案例8、開發(fā)間接費的審核及案例9、開發(fā)費用及稅金的審核及案例

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