房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地下車(chē)庫(kù)，產(chǎn)權(quán)歸屬有哪幾種形式？不同產(chǎn)權(quán)歸屬形式下，地下車(chē)庫(kù)土地增值稅應(yīng)如何處理？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)﹝2006﹞187號(hào)）明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。

建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

目前，我國(guó)對(duì)地下車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有專門(mén)性的法律規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地下車(chē)庫(kù)，其產(chǎn)權(quán)歸屬主要有三種形式：

第一種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商。地下車(chē)庫(kù)單獨(dú)計(jì)價(jià)，不用作為公建分?jǐn)偝杀?，開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售地下車(chē)庫(kù)，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主簽訂的車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，合法有效，應(yīng)得到法律保護(hù)。

第二種形式，產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主。如果開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下車(chē)庫(kù)按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權(quán)處分該地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位的使用權(quán)。開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)與個(gè)別業(yè)主簽訂停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，實(shí)務(wù)中所簽訂的協(xié)議也應(yīng)歸于無(wú)效。

第三種形式，地下停車(chē)場(chǎng)是由人防工程改建的，盡管該面積未分?jǐn)偨o全體業(yè)主，開(kāi)發(fā)商也無(wú)權(quán)出售。一般說(shuō)來(lái)，地下人防車(chē)位是不能辦理產(chǎn)權(quán)證的，房地產(chǎn)公司不能銷(xiāo)售人防車(chē)位的所有權(quán)，而只能采取轉(zhuǎn)讓人防車(chē)位永久使用權(quán)（下稱“出租人防車(chē)位”）的方式取得收入。

地下車(chē)庫(kù)的土地增值稅處理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司涉稅處理的難點(diǎn)，下面對(duì)房企開(kāi)發(fā)的地下車(chē)庫(kù)土地增值稅的處理分六種情況進(jìn)行闡述。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)自建自用地下車(chē)庫(kù)

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)自建自用地下車(chē)庫(kù)，不屬于發(fā)生轉(zhuǎn)讓并取得收入的行為，不涉及土地增值稅。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)出租地下車(chē)位

同樣，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車(chē)位的行為，因?yàn)闆](méi)有發(fā)生使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅。

第三，名為租賃實(shí)為出售地下車(chē)庫(kù)

《合同法》第二百一十四條規(guī)定：租賃期限不得超過(guò)20年。超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)20年。也就是說(shuō)，法律只能保護(hù)車(chē)庫(kù)擁有20年的租賃使用權(quán)，超過(guò)20年的，法律不予保護(hù)。

名租賃實(shí)銷(xiāo)售車(chē)位，其實(shí)質(zhì)是永久轉(zhuǎn)讓車(chē)位使用權(quán)，即通常所說(shuō)的銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)。房地產(chǎn)企業(yè)將地下車(chē)庫(kù)租賃給客戶，與客戶簽訂租賃協(xié)議，協(xié)議規(guī)定客戶預(yù)付租金，使用車(chē)庫(kù)20年后，車(chē)庫(kù)歸客戶所有。這種業(yè)務(wù)名義上雖是租賃，但其性質(zhì)與銷(xiāo)售已無(wú)實(shí)質(zhì)區(qū)別。因此，這種租賃應(yīng)開(kāi)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納土地增值稅。

第四，房企出租地下人防車(chē)位

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)住宅商品房，按照政府相關(guān)部門(mén)要求，需要修建人防工程或者繳納異地人防工程建設(shè)費(fèi)。許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)均選擇修建人防工程—— —地下人防車(chē)位。

國(guó)家稅務(wù)總局曾于2011年2月11日在官方網(wǎng)站上對(duì)地下車(chē)位銷(xiāo)售問(wèn)題作出過(guò)答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車(chē)位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。對(duì)取得銷(xiāo)售收入應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

第五，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售地下車(chē)庫(kù)

房地產(chǎn)企業(yè)出售的地下停車(chē)位，以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷(xiāo)售建筑物，視同銷(xiāo)售建筑物。對(duì)其取得的銷(xiāo)售收入應(yīng)繳土地增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售車(chē)庫(kù)的行為，無(wú)論其將來(lái)在民事法律上如何處理，在該行為發(fā)生時(shí)，應(yīng)當(dāng)視為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房?jī)r(jià)之外另立名目向購(gòu)房者加收房款，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。

凡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人簽訂銷(xiāo)售合同，約定將地下車(chē)庫(kù)所有權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房人的，取得的收入視同向購(gòu)房人收取的價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)按所購(gòu)房屋的類型預(yù)征土地增值稅。

單獨(dú)辦理產(chǎn)權(quán)(所有權(quán)、使用權(quán))轉(zhuǎn)移的車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間等輔房及停車(chē)位、地下停車(chē)場(chǎng)所，按其他類型房產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，出售房屋所取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)的成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金后的余額為計(jì)稅依據(jù)，按適用稅率計(jì)算繳納土地增值稅。

第六，產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主。

開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售小區(qū)房屋時(shí)已將地下車(chē)庫(kù)成本費(fèi)用按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，向業(yè)主銷(xiāo)售房屋取得增值稅應(yīng)稅收入，車(chē)庫(kù)的成本費(fèi)用也可從中扣除。