作者：嚴穎

　　一、納稅人

　　土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

　　要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

　　二、征稅對象

　　土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　收入指與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

　　三、收入的確認

　?。ㄒ唬┦杖氚ㄞD讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。

　　房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

　　在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

　?。?）出售舊房及建筑物的；

　?。?）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

　?。?）提供扣除項目金額不實的；

　?。?）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

　?。ǘ秶叶悇湛偩株P于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

　?。ㄈ└鶕?jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　四、扣除額

　?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵嗨Ц兜慕痤~。

　　（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

　　注意：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)費用

　　指銷售費用、管理費用、財務費用。

　　1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內予以扣除。

　　2.凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內計算扣除。

　?。ㄋ模┡f房及建筑物的評估價格。

　　指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　?。ㄎ澹┡c轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

　　指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

　?。┴斦恳?guī)定的其他扣除項目

　　1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

　　2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　五、稅率

　　土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

　　六、主要減免稅政策

　?。ㄒ唬╀N售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

　　高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

　　各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認。現(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

　　對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

　?。ǘ﹤€人銷售住房免征土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

　?。ㄈ┱徇w免征土地增值稅的情形

　　因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

　　《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

　　符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

　?。ㄋ模﹩挝晦D讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2016年1月1日至2018年12月31日。

　?。ㄎ澹┺D讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

　　根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2018年1月1日至2020年12月31日。

　?。ㄆ撸┖献鹘ǚ糠址孔鳛樽杂脮好庹魇胀恋卦鲋刀?/p>

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　?。ò耍┍怀蜂N金融機構清償債務免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

　　（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

　?。ㄊ└鶕?jù)《財政部 稅務總局 海關總署關于北京2022年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

　　根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

　?。ㄊ唬└鶕?jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2019年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

　　七、征收管理

　　（一）轉讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

　　1.納稅人在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。

　　對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

　　對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

　　2.稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結果確認評估價格。

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

　　注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

　　3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

　?。ǘ{稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

　　預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

　　土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　?。ㄈ┣逅?/p>

　　根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

　　第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。

　　第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

　　第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

　　應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

　　根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

　　單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

　　根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

　　例外情形：根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2015年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

　　八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房產(chǎn)

　　2018年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

　?。ㄒ唬┦杖?000萬元

　?。ǘ┛鄢?/p>

　　1.取得土地使用權所支付的金額=400萬元

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

　　（1）利息支出=500*5%=25萬元

　?。?）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

　　4.稅金=110萬元

　　5.加計扣除=1100*20%=220萬元

　　扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

　?。ㄈ┰鲋殿~=2000-1510=490萬元

　　（四）稅率

　　增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

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　　應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

　　土地增值稅納稅申報表（二）

　?。◤氖路康禺a(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

　　九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)

　　某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

　　解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

　　1.計算評估價格。其公式為:

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　2.匯集扣除項目金額。

　　3.計算增值率。

　　4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

　　5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

　　應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　?。?）評估價格=600×70%=420（萬元）

　　（2）允許扣除的稅金27.5萬元

　?。?）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

　?。?）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

　?。?）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

　?。?）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

　　十、案例三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

　　王某2017年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

　　解析：（一）計稅收入

　　1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

　　2.計稅收入

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

　　計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

　　（二）可扣除房產(chǎn)原值

　　根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

　?。ㄈ┡c轉讓房地產(chǎn)相關的稅金

　　1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

　　2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

　　3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為3.43+12=15.43萬元；

　?。ㄋ模┛鄢椖拷痤~=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43萬元。

　?。ㄎ澹┰鲋殿~=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

　?。┰鲋德?增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

　?。ㄆ撸U納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。