一、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

三、一手房交易的相關(guān)例題

1.宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，位于吉林市，公司于2016年5月－2019年3月開發(fā)“翰林官邸”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2016年5月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載地價款20000萬元，另支付相關(guān)登記、過戶費10萬元，并規(guī)定2016年8月1日之前動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2017年9月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款10%的土地閑置費。

（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計3000萬元，其中公共配套設(shè)施費用包含小區(qū)內(nèi)可以有償轉(zhuǎn)讓的衛(wèi)生站支出80萬元。該衛(wèi)生站尚未轉(zhuǎn)讓。

（3）2019年3月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程不含稅總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實際支付價款為總價款的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存一年，建筑企業(yè)按照實際支付價款開具了發(fā)票。

（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出800萬元（不能提供金融機構(gòu)的貸款證明），其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元。

（5）2019年4月開始銷售，可售總建筑面積為45000平方米，截至2019年12月底銷售建筑面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②所在省人民政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%）

假設(shè)不考慮增值稅進項稅額，根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（ABC）。

A、稅務(wù)機關(guān)可于2019年12月份要求宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算

B、公司繳納的土地閑置費不可以在計算土地增值稅時扣除

C、宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除

D、質(zhì)量保證金可以作為開發(fā)成本扣除

E、印花稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建房地產(chǎn)項目，印花稅不作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除）

（2）土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額為（A）萬元。

A、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

B、20909

C、18900

D、21010

（3）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本為（B）萬元。

A、5912.50

B、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

C、5535.00

D、5766.50

房地產(chǎn)成本中的公共配套設(shè)施費，不包括能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

（4）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用為（D）萬元。

A、1744.58

B、1649.22

C、1769.22

D、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值稅清算時，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費為（A）萬元。

A、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

B、364.50

C、457.65

D、384.75

（6）土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增值稅為（C）萬元。

A、2046.55

B、3752.51

C、2714.36

D、4041.23

扣除項目金額=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值額=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅=9047.88×30%=2714.36

2.某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，2019年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2015年通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，支付土地價款4000萬元，取得財政票據(jù)。由于公司資金短缺，于2017年5月才開始動工，將土地的3/4用于開發(fā)建造商品房。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，支付土地閑置費100萬元；

（2）發(fā)生開發(fā)成本共3050萬元；

（3）發(fā)生銷售費用、管理費用共1200萬元，全部使用自有資金，沒有利息支出；

（4）2019年該商品房竣工驗收，9月到12月間，房地產(chǎn)開發(fā)公司將該樓盤全部出售并交付業(yè)主，取得含稅收入14000萬元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②開發(fā)費用扣除比例為5%；③當(dāng)期可以抵扣的進項稅額共600萬元）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（A）萬元。

A.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

B.3250.00

C.3000.00

D.4200.00

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的開發(fā)費用為（B）萬元。

A.352.50

B.310.00=（3150+3050）×5%

C.302.50

D.362.50

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅為（D）萬元。

A.672.73

B.523.81

C.400.00

D.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在計算增值稅進行價稅分離的時候含稅收入扣除土地出讓金并沒有扣除契稅

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（C）萬元。

A.40.00

B.48.00

C.36.99=308.26×（5%+7%）

D.57.00

（5）在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計（C）萬元。

A.6558.00

B.6565.00

C.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

D.7798.00

（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅（C）萬元。

A.1842.69

B.1845.63

C.1732.55

D.2532.75

不含稅收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值額=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)納土地增值稅=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，2019年3月轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得含稅收入4000萬元，2014年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付地價款800萬元，支付契稅24萬元，發(fā)生建造成本800萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為2000萬元。

其他相關(guān)資料：該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，該辦公樓成新度折扣率為60%?？紤]地方教育附加。

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）計算土地增值稅時，準予扣除的評估價格為（B）萬元。

A、1000

B、1200=2000×60%

C、1600

D、2000

（2）計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為（B）萬元。

A、19.05

B、21.05=2+19.05

C、22.86

D、24.86

增值稅=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加費=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花稅=4000×0.5‰=2

（3）計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計為（B）萬元。

A、2043.05

B、2045.05=1200+800+24+21.05

C、2046.86

D、2048.86

（4）該商貿(mào)公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（B）萬元。

A、601.82

B、603.54

C、604.44

D、679.73

不含稅收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值額=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)納土地增值稅=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54