土地增值稅經(jīng)典例題

長(zhǎng)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為內(nèi)資企業(yè)，公司于2018年1月~2022年2月在某市區(qū)開(kāi)發(fā)“懷府花園”住宅項(xiàng)目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

(1)2018年1月通過(guò)競(jìng)拍獲得一宗國(guó)有土地使用權(quán)，合同記載總價(jià)款17000萬(wàn)元,并規(guī)定2018年3月1日動(dòng)工開(kāi)發(fā)。由于公司資金短缺，于2019年5月才開(kāi)始動(dòng)工。因超過(guò)期限1年未進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價(jià)款20%的土地閑置費(fèi)。

(2)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用合計(jì)2450萬(wàn)元。

(3)2021年6月該項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程總價(jià)款3150萬(wàn)元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實(shí)際支付價(jià)款為總價(jià)的95%,剩余5%作為質(zhì)量保證金留存兩年，建筑企業(yè)按照工程總價(jià)款開(kāi)具了發(fā)票。

(4)發(fā)生銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用1200萬(wàn)元。向商業(yè)銀行借款的利息支出600萬(wàn)元，其中含超過(guò)貸款期限的利息和罰息150萬(wàn)元，已取得相關(guān)憑證。

(5)2021年5月開(kāi)始銷售，可售總面積為45000平方米,截至2021年8月底銷售面積為40500平方米,取得含稅收入40500萬(wàn)元；尚余45OO平方米房屋未銷售。

(6)2021年9月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就“懷府花園”項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，公司以該項(xiàng)目尚未銷售完畢為由對(duì)此提出異議。

(7)2022年2月底，公司將剩余4500平方米房屋打包銷售，收取含稅價(jià)款4320萬(wàn)元。

(其他相關(guān)資料：地適用的契稅稅率為5%；一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)該繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加；他開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%)

要求：根據(jù)上述資料，按序號(hào)回答下列問(wèn)題，如有計(jì)算，每問(wèn)需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。(不考慮印花稅的影響)

(1)簡(jiǎn)要說(shuō)明主管稅務(wù)機(jī)關(guān)于2021年9月要求長(zhǎng)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

(2)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)繳納的土地閑置費(fèi)是否可以扣除？

(3)計(jì)算2021年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的土地成本金額。

(4)計(jì)算2021年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)成本金額。

(5)在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)公司發(fā)生的借款利息支出如何進(jìn)行稅務(wù)處理？

(6)計(jì)算2021年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

(7)計(jì)算2021年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)的增值額。

(8)計(jì)算2021年9月進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)應(yīng)繳納的土地增值稅。

(9)計(jì)算2022年2月公司打包銷售的4500平方米房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用。

(10)計(jì)算2022年2月公司打包銷售的4500平方米房屋的土地增值稅。

答：

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。長(zhǎng)河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司截至2021年8月底已經(jīng)銷售了40500平方米的建筑面積，占全部可銷售面積45OOO平方米的90%,已經(jīng)達(dá)到了主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的條件。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)在土地增值稅稅前不得扣除，但在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。

（3）可以扣除的土地成本金額=（17000+17000*5%）*90%=16065（萬(wàn)元）。

（4）可以扣除的開(kāi)發(fā)成本金額=（2450+3150）*90%=5040（萬(wàn)元）。

（5）超過(guò)貸款期限150萬(wàn)元的利息和罰息在土地增值稅稅前不能扣除，在企業(yè)所得稅稅前可以扣除。在土地增值稅稅前可以扣除的利息支出為450萬(wàn)元，在企業(yè)所得稅稅前可以扣除的利息支出是600萬(wàn)元。

（6）可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（600-150）*90%+（16065+5040）*5%=1460.25（萬(wàn)元）。

（7）預(yù)繳增值稅=40500/1.09*3%=1114.68（萬(wàn)元）。

可以扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金=1114.68*（7%+3%+2%）=133.76（萬(wàn)元）。

扣除項(xiàng)目金額=16065+5040+1460.25+133.76+（16065+5040）*20%=26920.01（萬(wàn)元）。

抵減后的銷項(xiàng)稅額=40500/1.09*9%-17000*90%/1.09*9%=2080.73（萬(wàn)元）。

應(yīng)稅收入=40500-2080.73=38419.27（萬(wàn)元）。

增值額=38419.27-26920.01=11499.26（萬(wàn)元）。

（8）增值率=11499.26/26920.01*100%=42.72%。

應(yīng)納土地增值稅=11499.26*30%=3449.78（萬(wàn)元）。

（9）單位建筑面積成本費(fèi)用=26920.01/40500=0.66（萬(wàn)元）。

（10）扣除項(xiàng)目=0.66*4500=2970（萬(wàn)元）。

抵減后的銷項(xiàng)稅額=4320/1.09*9%-17000*10%/1.09*9%=216.33（萬(wàn)元）。

應(yīng)稅收入=4320-216.33=4103.67（萬(wàn)元）。

增值額=4103.67-2970=1133.67（萬(wàn)元）。

增值率=1133.67/2970*100%=38.17%。

應(yīng)納土地增值稅=1133.67*30%=340.10（萬(wàn)元）。