1、深圳二手房參考價(jià)政策

l 政策概況:

? 2021年2月8日，《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（深建字【2020】137號(hào)）有關(guān)規(guī)定，促進(jìn)二手住房市場(chǎng)信息透明，理性交易，經(jīng)市政府同意，深圳市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心在調(diào)研分析基礎(chǔ)上，形成全市住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。此次發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)。

? 2022年3月29日，針對(duì)日前市場(chǎng)有關(guān)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳市住建局今日表示，“二手住房成交參考價(jià)格的發(fā)布是為落實(shí)我市房地產(chǎn)調(diào)控的工作安排，按照《深圳市住房和建設(shè)局關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》要求定期發(fā)布，我們會(huì)視調(diào)控要求和市場(chǎng)形勢(shì)適時(shí)對(duì)價(jià)格做出相應(yīng)調(diào)整，并于近期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等官方網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。”（實(shí)際并未公布）

? 2023年4月22日，深圳相關(guān)部門(mén)已向部分中介機(jī)構(gòu)發(fā)通知，要求其平臺(tái)對(duì)外展示的房源價(jià)格必須嚴(yán)格按照指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示，不以指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行公示的，相關(guān)部門(mén)將視情況進(jìn)行企業(yè)約談或暫停交易系統(tǒng)權(quán)限。據(jù)了解，多家中介機(jī)構(gòu)表示，盡管深圳二手房參考價(jià)政策不做調(diào)整，但銀行核定房?jī)r(jià)以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。（名存實(shí)亡）

l 實(shí)施層面：

? 2021年2月8日：參考價(jià)作為銀行房貸發(fā)放的主要依據(jù)，綜合考慮評(píng)估價(jià)格和網(wǎng)簽備案價(jià)格；

? 2023年4月22日：二手房參考價(jià)作為銀行房貸的參考依據(jù)，主要以網(wǎng)簽備案價(jià)格和評(píng)估價(jià)格為準(zhǔn)；

? 2021年2月8日，2022年3月9日，2023年4月22日各房地產(chǎn)網(wǎng)站平臺(tái)展示房源，不得顯示房東真實(shí)掛牌價(jià)，統(tǒng)一展示二手房參考價(jià)。

2、參考價(jià)政策下的深圳二手房市場(chǎng)成交

從深圳是二手房成交量來(lái)看，2021年2月8日出臺(tái)二手房參考價(jià)政策成為整個(gè)市場(chǎng)冷暖的分界線，成交量從2021年1月的7000套連續(xù)下跌至2022年2月826套，單月成交不足千套。年度二手房成交量也連續(xù)出現(xiàn)打?qū)φ鄣那闆r，2021年二手房月均成交量為3243套，環(huán)比下跌57.7%，2022年二手房月均成交1747套，環(huán)比下跌46.1%。

從掛牌均價(jià)來(lái)看，2021年相比2019年上漲了5.54%，而2023年相比2021年僅上漲2.05%。那么從指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)目的控制房?jī)r(jià)來(lái)看，確實(shí)是有效果，不過(guò)在3595個(gè)統(tǒng)一的對(duì)外展示價(jià)格的情況之下，深圳的二手房掛牌均價(jià)應(yīng)該是不會(huì)出現(xiàn)漲跌變化的，但是實(shí)際情況是依舊處于上漲過(guò)程中，可能絕大部分無(wú)指導(dǎo)價(jià)小區(qū)掛牌價(jià)普遍在上漲或者高端房源掛牌激增有關(guān)。因此，實(shí)際情況并不能夠真實(shí)反應(yīng)市場(chǎng)價(jià)格，讓購(gòu)房者和房東都處于信息隔絕中，可能會(huì)產(chǎn)生更多的交易不透明的情況。并且買(mǎi)賣(mài)雙方也并非是傻子，如果房子看的人少，或者沒(méi)人看，房東自然會(huì)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整；如果在看了多套房子之后，購(gòu)房者肯定也會(huì)挑選性價(jià)比最高的房源。因此，指導(dǎo)價(jià)可以作為參考，但不能把買(mǎi)賣(mài)雙方獲取房源當(dāng)前真實(shí)價(jià)格的渠道給堵死。

3、二手房指導(dǎo)價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格的關(guān)系

從近三年年度成交最活躍最高的50個(gè)樓盤(pán)的房源成交數(shù)據(jù)來(lái)看，在2020年二手房指導(dǎo)價(jià)未出臺(tái)的情況之下，依舊有近50%的樓盤(pán)網(wǎng)簽價(jià)格是低于指導(dǎo)價(jià)的，而2021年指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后卻相比2020年還少了近3個(gè)百分的占比。那么指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)首年，對(duì)房源掛牌價(jià)是沒(méi)有影響，而第二年網(wǎng)簽價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)的房源占比超過(guò)90%。那么，擁有指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)在政策出臺(tái)后的第二年，網(wǎng)簽價(jià)格基本上已全面低于指導(dǎo)價(jià)。

從成交活躍度較高的樓盤(pán)其網(wǎng)簽價(jià)和指導(dǎo)價(jià)之間關(guān)系來(lái)看，2021年網(wǎng)簽價(jià)格高于指導(dǎo)價(jià)的房源，其平均幅度為16.91%，而低于指導(dǎo)價(jià)的房源其平均幅度也僅有8.37%；2022年網(wǎng)簽價(jià)格低于知道價(jià)的幅度相比2021年出現(xiàn)了一定幅度的擴(kuò)大，但是相比2020年的幅度還是小了1個(gè)多百分點(diǎn)。

因此，單從網(wǎng)簽價(jià)格來(lái)看，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)前后的房源網(wǎng)簽價(jià)格和指導(dǎo)價(jià)之間關(guān)系不大，不過(guò)房貸參考指導(dǎo)價(jià)，那么網(wǎng)簽價(jià)格何不做的低一些，也能在交易中少交一部分稅收呢？

4、二手房指導(dǎo)價(jià)參考價(jià)值大于實(shí)用價(jià)值

? “真實(shí)價(jià)格”和指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有關(guān)系

“真房源”的重要指標(biāo)就是真實(shí)價(jià)格（掛牌價(jià)/成交價(jià)）。當(dāng)前，不論是二手房掛牌價(jià)，成交價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)，都和指導(dǎo)價(jià)沒(méi)有任何聯(lián)系。

目前真實(shí)掛牌價(jià)格多會(huì)高于指導(dǎo)價(jià)。對(duì)深圳市頭部中介調(diào)研后，其在售房源價(jià)格普遍都高于指導(dǎo)價(jià)，可能會(huì)存在低于指導(dǎo)價(jià)的房源，主要是房東急售，或者房子本身就存在缺陷，或者這一區(qū)域房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大調(diào)整，而其他房源掛牌價(jià)基本大都不會(huì)低于指導(dǎo)價(jià)。

70%以上的房源成交價(jià)會(huì)高于指導(dǎo)價(jià)。據(jù)悉，目前深圳市成交的二手房七到八成的房源是高于指導(dǎo)價(jià)，大多數(shù)房源成交價(jià)會(huì)高于指導(dǎo)價(jià)5%-10%之間。對(duì)房東而言，其出售房源需要交納增值稅和個(gè)人所得稅，這筆費(fèi)用大部分轉(zhuǎn)嫁給下家，都會(huì)在成交價(jià)上反映，并且深圳還在執(zhí)行單邊代理的模式，鼓勵(lì)經(jīng)紀(jì)公司向房東收費(fèi)，這部費(fèi)用也會(huì)轉(zhuǎn)嫁，那么房?jī)r(jià)會(huì)相對(duì)更高。

90%的房源網(wǎng)簽價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)是錯(cuò)覺(jué)。在2022年，深圳市二手房成交排名前五十的樓盤(pán)房源網(wǎng)簽價(jià)格低于指導(dǎo)價(jià)，那么在銀行貸款執(zhí)行網(wǎng)簽價(jià)、評(píng)估價(jià)和過(guò)稅價(jià)那個(gè)低，就作為房貸的依據(jù)，在這種情況之下，還不如把網(wǎng)簽價(jià)格做到和最低過(guò)稅價(jià)格相當(dāng)，那在無(wú)法獲得更多貸款的情況之下，還能夠獲得最大的稅費(fèi)減免，因此導(dǎo)致了網(wǎng)簽價(jià)格都會(huì)低于指導(dǎo)價(jià)，促使部分購(gòu)房者鉆政策的空子。因此，網(wǎng)簽價(jià)也不是成交價(jià)，更不是指導(dǎo)價(jià)。

? 當(dāng)前已無(wú)真正需求的應(yīng)用場(chǎng)景

二手房指導(dǎo)價(jià)政策出臺(tái)后，深圳市二手房成交量連續(xù)兩年打折，交易量跌至歷史冰點(diǎn)，主要是銀行放貸主要以指導(dǎo)價(jià)作為參考依據(jù)，那么貸款比例降低，首付增加的情況之下會(huì)抑制到剛需和改善型需求入市，從而指導(dǎo)價(jià)成為樓市回暖的“絆腳石”。

當(dāng)前，銀行放貸不再參考“指導(dǎo)價(jià)”，其指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)沒(méi)有真正需求的場(chǎng)景，而經(jīng)紀(jì)公司的房源平臺(tái)一直都沒(méi)有這一需求，并且在2023年4月22日出來(lái)相關(guān)新聞當(dāng)晚，多個(gè)平臺(tái)就把對(duì)外展示房源價(jià)格都切換為房東“真實(shí)掛牌價(jià)”。

? 能夠給購(gòu)房者以參考，但是需要適時(shí)的調(diào)整相關(guān)政策

不過(guò)，二手房指導(dǎo)價(jià)還是能作為購(gòu)房者買(mǎi)房的一個(gè)參照系。以往，在購(gòu)房者買(mǎi)房的過(guò)程中，都會(huì)參考如安居客等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的小區(qū)均價(jià)，因?yàn)檫@一指標(biāo)會(huì)綜合考慮當(dāng)前小區(qū)掛牌均價(jià)，小區(qū)成交均價(jià)，還會(huì)定期對(duì)小區(qū)及周邊配套和環(huán)境調(diào)研，形成一套具有貼近市場(chǎng)的，具有指導(dǎo)意義的價(jià)格體系。那么，政府出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，具有官方意義，會(huì)具有參考價(jià)值，不過(guò)該指導(dǎo)價(jià)在2021年2月8日出臺(tái)之后就沒(méi)有調(diào)整更新過(guò)，樓市已經(jīng)經(jīng)歷了兩年的大幅調(diào)整，因此，該價(jià)格體系進(jìn)行相對(duì)高頻次的更新，并且更多參考市場(chǎng)價(jià)格才能更好的服務(wù)于買(mǎi)賣(mài)雙方。在外部房源展示平臺(tái)中，可以把指導(dǎo)價(jià)和掛牌價(jià)一起顯示出來(lái)，讓房東能夠知道自己房子賣(mài)的慢的原因，讓購(gòu)房者能夠知道自己買(mǎi)的房子是否貴了。