會(huì)員：

我公司是山東的一家房地產(chǎn)企業(yè)，請問在土地增值稅清算時(shí)享受免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅如何認(rèn)定？

大成方略：

《土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）第八條第(一)項(xiàng)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十一條規(guī)定，條例第八條(一)項(xiàng)所稱的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(二)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]141號(hào)）規(guī)定，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條中“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”的認(rèn)定可在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）制定的“普通住房標(biāo)準(zhǔn)”的范圍內(nèi)從嚴(yán)掌握。

《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號(hào)）第五條規(guī)定，為了合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)，大力發(fā)展省地型住房，在規(guī)劃審批、土地供應(yīng)以及信貸、稅收等方面，對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通住房給予優(yōu)惠政策支持。享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號(hào)）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在144平方米以下；（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。轉(zhuǎn)讓的地下室（儲(chǔ)藏室）、停車位（車庫）等附屬設(shè)施按照其他房地產(chǎn)類型進(jìn)行清算。

因此，你公司在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%，享受免征土地增值稅的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)符合三個(gè)條件，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下和實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。需要注意的是，轉(zhuǎn)讓的高級(jí)公寓、別墅、度假村、地下室（儲(chǔ)藏室）、停車位（車庫）等附屬設(shè)施按照其他房地產(chǎn)類型進(jìn)行清算，不能按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅進(jìn)行清算。

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