土地增值稅最早產(chǎn)生在中國的青島，1898年德國在青島德租借開征土地增值稅，然后在1904年，德國本土正式開征土地增值稅，過了7年，在德聯(lián)邦推廣，英國在德聯(lián)邦推廣的前一年開征土地增值稅，日本在1923年開征土地增值稅，中華民國也在上世紀(jì)30年代一度開征了土地增值稅。新中國成立以后，取消了土地增值稅，直到1993年《土地增值稅暫行條例》頒布和實施，土地增值稅又一次進(jìn)入人民的視野。

土地增值稅的立法之初是為了調(diào)控海南房價、防止倒賣土地。1993年海南房地產(chǎn)泡沫到達(dá)頂峰，據(jù)《中國房地產(chǎn)市場年鑒（1996）》統(tǒng)計，海南房價從1991年的1400元/平方米漲到1993年達(dá)到7500元/平方米，短短三年，增長超過4倍。隨著《土地增值稅暫行條例》頒布和一系列政策的實施，海南房地產(chǎn)泡沫被刺穿，大量爛尾樓涌現(xiàn)。海南房地產(chǎn)泡沫我們以后專門講。

土地增值稅的征收范圍：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)。具體包括三類：（1）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)；（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓；（3）存量房地產(chǎn)的買賣。當(dāng)然不包括國有土地使用權(quán)出讓所取得的收入（哪有自己向自己收錢的）。

那么怎么計算呢？計算過程相對復(fù)雜，類似個人所得稅階梯稅率，我們就簡化來說:

土地增值稅稅額=∑增值額×適用稅率，稅率通過計算增值率查表所得。

增值額比較好理解就是出售和成本的差價。

增值額與扣除項目的比率也就是增值率，等于增值額/成本*100%。

出售的價款比較容易取得，那成本都包含哪些呢？國家對此進(jìn)行了限制，大致包含取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、日常繳納的稅費以及一些加計扣除優(yōu)惠政策。

下面我們開始計算

舉例1：濟(jì)南某置業(yè)有限公司開發(fā)唐冶圍子山某地塊住房項目，于2021年銷售完畢，共取得含增值稅賣房收入27.25億元。成本如下，2018年7月支付地價款和契稅款8億，2018年10月動工，截至完工共產(chǎn)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6億元，產(chǎn)生開發(fā)費用1.5億元，支付日常繳納的稅費5000萬元，該向國家繳納多少土地增值稅？

①收入=27.25/1.09=25億（增值稅是價外稅，稅率9%，直接上繳國家，不計算收入）。

②成本=8+6+1.5+0.5+（8+6）*20%=18.8億，其中（8+6）*20%為國家加計扣除優(yōu)惠政策。

③計算增值率=（25-18.8）/18.8=33%，查表可得，適用稅率為30%。

④土地增值稅稅額=∑增值額×適用稅率=（25-18.8）*30%=1.86億。

無土地增值稅房企的利潤總額=25-8-6-1.5-0.5=9億，凈利潤=9*（1-25%）=6.75億。

增加土地增值稅后房企的利潤總額=9-1.86=7.14億，凈利潤=7.14*（1-25%）=5.35億。

直接導(dǎo)致利潤降低約20%。

舉例2：1993年王某出售一套海南?？谀彻?，賣價不含增值稅為130萬元，該公寓是王某于1992年購得，購置金額為50萬元，購置時繳納契稅1萬元，王某該向國家繳納多少土地增值稅呢？

①成本=50+50*5%+1=53.5萬元。每年加計5%成本。

②計算增值率=（130-53.5）/53.5=143%，查表可得，適用稅率為50%，速算扣除數(shù)15%。

③查表計算土地增值稅稅額=（130-53.5）*50%-53.5*15%=30.23萬。

原炒房所得=130-51=79萬元，降低為48.77萬元，降幅約為38%。起到了一定的抑制作用。

最后我們講講土地增值稅的未來

土地增值稅是特定時期的產(chǎn)物，不屬于主流稅種。現(xiàn)在全球有四個國家或地區(qū)還在征收土地增值稅——大陸、意大利、韓國和臺灣地區(qū)，開征土地增值稅的國家和地區(qū)在具體征收上也有不同，一是征收對象上，中國和意大利相同，包括土地和建筑物、附著物，房子和地都作為課稅收入（對象），臺灣和韓國僅針對土地增值進(jìn)行課稅。

土地增值稅在最近幾年財政稅收中的比例逐年降低。2022年全國土增收入6349億，約占總稅收的4%。甚至比不上5794億元的契稅。其實大部分的增值收入都過渡到了土地使用權(quán)出讓中，對比2022年賣地收入66854億，土增更變得可有可無。慢慢也喪失了最初制定的本意。

結(jié)論：隨著房價的平穩(wěn)以及房產(chǎn)稅呼聲越來越高，土地增值稅可能會成為繼營業(yè)稅以后又一個取消的稅種。