近年來，隨著行業(yè)政策及市場的不斷調(diào)整，頭部房企之間的競爭與合作關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。

劉偉/發(fā)自北京

2月6日，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所消息，保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱“保利發(fā)展”，600048.SH）同時公告12家企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，經(jīng)股權(quán)穿透查驗，均是與碧桂園合作的項目公司。以公告的估值計算，保利發(fā)展所持有的所有者權(quán)益合計近23億元。

此次擬納入交易的12個項目分布在中山、珠海、句容、南通、臺州、常州、重慶、曲水等城市，大部分為公開市場獲取，且均處于項目開發(fā)中后期，部分項目已實現(xiàn)品質(zhì)交付。若出售完成，保利發(fā)展將完全從以上12家公司股權(quán)序列中退出，不再持有股權(quán)。

保利發(fā)展及碧桂園方面均向記者表示，這是項目層面的具體經(jīng)營事項，目的是確保項目公司經(jīng)營平穩(wěn)向好發(fā)展，是雙方股東共同協(xié)商的結(jié)果。

一位知情人士對記者表示，保利欲退出這些項目公司是正常的商業(yè)行為。這些地產(chǎn)項目公司名下有的是可售資產(chǎn)，有的是持有資產(chǎn)不可出售，如果可售資產(chǎn)售賣將盡或者持有資產(chǎn)回報率較低的話，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式退出項目公司，以便企業(yè)投資新項目從而追求更好的投資回報率。

打包轉(zhuǎn)讓12家公司股權(quán)

此次保利發(fā)展共將珠海和筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠海和筑”）51%股權(quán)、常州晟金房地產(chǎn)開發(fā)有限公司41%股權(quán)、中山市碧朗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)、中山祥越實業(yè)投資有限公司51%股權(quán)、臺州和隆置業(yè)有限公司（以下簡稱“臺州和隆”）50%股權(quán)、句容碧華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“句容碧華”）30%股權(quán)、珠海市碧弘碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“珠海碧弘”）51%股權(quán)等12家公司股權(quán)擺上貨架。

保利發(fā)展是將這些公司股權(quán)打包轉(zhuǎn)讓。根據(jù)轉(zhuǎn)讓公告，意向受讓方參與受讓其中一個項目時，須同時參與受讓除本項目外的其余11宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目。

若征集到多家意向受讓方，則通過網(wǎng)絡(luò)競價一次報價的方式確定受讓方，競價起始價為前述12宗股權(quán)轉(zhuǎn)讓項目轉(zhuǎn)讓底價的總和。

從公告內(nèi)容來看，這些公司有盈利也有虧損。例如，臺州和隆2022年凈利潤為5199.96萬元，曲水天熠，截至2023年1月10日，凈利潤達(dá)3633.92萬元；而南京保寧2022年虧損8800.85萬元，2021年度虧損1.05億元，中山碧朗、句容碧華、珠海碧弘碧桂園、珠海和筑等也是連續(xù)兩年內(nèi)虧損。

實際上，上述部分公司股權(quán)并非保利發(fā)展首次掛牌轉(zhuǎn)讓。

2022年12月29日，北京產(chǎn)權(quán)交易所公示顯示，保利發(fā)展旗下保利灣區(qū)投資發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓三家公司股權(quán)。分別是珠海碧弘公司51%股權(quán)、中山祥越實業(yè)投資有限公司51%股權(quán)、珠海和筑公司51%股權(quán)。2月3日則為以上三家股權(quán)二次掛牌。

文件顯示，保利灣區(qū)投資持三家公司股份各51%，掛牌成功即退出三家公司。三家公司持股比排第二位的均為鶴山市共和碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“鶴山市共和碧桂園”），該公司屬碧桂園附屬公司。

二股東鶴山市共和碧桂園持有碧弘碧桂園股比44.11%，持有中山祥越實業(yè)股比46.23%，持有珠海和筑股比45.47%。

一位熟悉地產(chǎn)行業(yè)的律師對記者稱，集中出讓與合作方的項目公司股權(quán)可能會因不同股東之間對不同市場區(qū)域有不同的盈利能力要求及判斷差異所致，也可能因部分項目已經(jīng)開發(fā)完畢，需要出售對應(yīng)股權(quán)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

競爭與合作相互依存

近年來，隨著行業(yè)政策及市場的不斷調(diào)整，頭部房企之間的競爭與合作關(guān)系發(fā)生了微妙的變化。

2022年4月21日，保利發(fā)展舉行2021年度業(yè)績說明會，新任董事長劉平表示：“基于對行業(yè)和公司自身競爭力的信心，公司提出的‘進(jìn)三爭一’目標(biāo)，是有信心和底氣的?！?/span>

2022年全年，保利發(fā)展操盤金額為4116億元，排名行業(yè)第三，碧桂園以4410.9億元的操盤金額位列第一。

在首先實現(xiàn)“進(jìn)三”的目標(biāo)后，2023年1月，保利發(fā)展的銷售額達(dá)295億元，同比增長5.7%，繼續(xù)形成逆勢增長態(tài)勢。同月，碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額約220.1億元。這也意味著，頭部房企之間的“卡位”之爭愈發(fā)明顯。

對于此次保利發(fā)展集中出讓股權(quán)，IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)是很平常的事情，但像這樣集中轉(zhuǎn)讓十幾個與某家企業(yè)有合作的項目，一般可能出于雙方合作在理念與戰(zhàn)略等層面的不同意見。

他認(rèn)為，從此次保利退出12家與碧桂園合作的項目公司股權(quán)乃至控股權(quán)，以及所涉及投資額、保利自身的基本面來看，應(yīng)該并非出于回收資金的資金層面或戰(zhàn)略性收縮考慮，而是出于雙方合作分歧或者保利自身調(diào)整項目布局、土儲結(jié)構(gòu)的主動性調(diào)倉行為。

一位接近保利發(fā)展的人士表示，“該次整體打包轉(zhuǎn)讓涉及的金額并不是很巨大，不像是為緩解企業(yè)資金之目的?？梢躁P(guān)注保利的后續(xù)動作，如之后并無類似的轉(zhuǎn)讓項目之舉動，則此次項目轉(zhuǎn)讓可能是保利方面有針對性地處理與碧桂園之間的合作關(guān)系?！?/span>

有房企高管告訴記者，房地產(chǎn)行業(yè)近年很多項目層面的合作，多數(shù)不是因為優(yōu)勢互補而合作，而是在土地市場白熱化競爭的背景下，抱團(tuán)壯膽、減少競爭而形成合作。但很多情況下，拿地之后，合作雙方的互信基礎(chǔ)并不扎實。

他表示，行業(yè)需要強強聯(lián)合的合作，對企業(yè)本身有利，對消費者、行業(yè)也有利。但這種局面的形成，有賴于業(yè)內(nèi)的企業(yè)，進(jìn)一步學(xué)習(xí)相互之間如何更好地合作。

企業(yè)之間的競爭與合作總是相互依存、不可分割的關(guān)系。

在地產(chǎn)開發(fā)之外，2022年10月，保利資本和碧桂園創(chuàng)投攜手孵化了一家新能源公司——保碧新能源，其首個光儲充示范項目在9月28日于上海界龍藝術(shù)印刷廠奠基。