2023年第210講，說稅收，談風(fēng)險(xiǎn)，講政策。今天說說:“財(cái)產(chǎn)租賃所得的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅額”。

一、應(yīng)納稅所得額

（一）政策規(guī)定

1.財(cái)產(chǎn)租賃所得以個(gè)人每次取得的收入，定額或定率減除規(guī)定的費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額。即每次收入不超過4000元的，定額減除費(fèi)用800元；每次收入在4000元以上的，定率減除20％的費(fèi)用。

2.財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

3.納稅人在出租財(cái)產(chǎn)過程中實(shí)際繳納的稅費(fèi)，即印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（出租房產(chǎn)的，還包括房產(chǎn)稅；轉(zhuǎn)租的，還包括支付給出租方的增值稅），可持完稅（繳款）憑證，從其財(cái)產(chǎn)租賃收入中扣除。

4.納稅人出租財(cái)產(chǎn)取得財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算征稅時(shí)，除可依法減除規(guī)定費(fèi)用和有關(guān)稅費(fèi)外，還準(zhǔn)予扣除能夠提供有效、準(zhǔn)確憑證，證明由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。

5.允許扣除的修繕費(fèi)用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

6.個(gè)人出租財(cái)產(chǎn)取得的財(cái)產(chǎn)租賃收入，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)依次扣除以下費(fèi)用：

(1）財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。(2）向出租方支付的租金（轉(zhuǎn)租的）。

(3）由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。

(4）稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)。

7.注意事項(xiàng)

（1）個(gè)人出租房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。

（2）個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

（二）政策依據(jù)

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)征收個(gè)人所得稅若干問題的規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1994〕89號）。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋取得收入征收個(gè)人所得稅問題的通知》（國稅函〔2009〕639號）。

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人出租中國境內(nèi)房屋取得租金收入稅務(wù)處理問題的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕134號）。

4.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

（一）政策規(guī)定

1.計(jì)算

財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20％的比例稅率，其應(yīng)納稅額計(jì)算公式如下：

(1）每次收入不超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額

＝每次收入額﹣準(zhǔn)予扣除稅費(fèi)﹣修繕費(fèi)用（每次以800元為限）-800元

應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額x20%

(2）每次收入超過4000元的：

應(yīng)納稅所得額

＝［每次收入額﹣準(zhǔn)予扣除稅費(fèi)﹣修繕費(fèi)用（每次以800元為限）]x (1-20%)

應(yīng)納稅額＝應(yīng)納稅所得額x20%

2.注意事項(xiàng)

（1）在計(jì)算財(cái)產(chǎn)租賃所得個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)首先扣除財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)。

（2）其次扣除個(gè)人向出租方支付的租金（轉(zhuǎn)租的）。

（3）再次扣除由納稅人負(fù)擔(dān)的該出租財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用。

（4）最后經(jīng)上述減除后，根據(jù)余額減除稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)，即如果余額不足4000元，則減去800元，如果余額超過4000元，則減去余額的20%。

3.營改增前的相關(guān)政策

（1）目前，為支持住房租賃市場的發(fā)展，從2008年3月1日起，繼續(xù)對個(gè)人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個(gè)人所得稅。

（2）對個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

（3）對個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.營改增后的政策

營改增后，個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5％的征收率減按1.5％計(jì)算征收增值稅。

（二）政策依據(jù)

1.《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號）。

2.《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（總局公告2016年第16號）