隨著成都二手房指導(dǎo)價(jià)，剛剛滿月。不少行業(yè)大佬就指出，成都二手房，要涼。

對(duì)于成都房地產(chǎn)市場(chǎng)交易而言，近期的成交還真不少（如果有A+系統(tǒng)的自然可以查看近期的成交小區(qū)，純凈房子也會(huì)在購(gòu)房群隨時(shí)更新近15天的成交數(shù)據(jù)）。這一點(diǎn)無(wú)非是購(gòu)房者提高了首付比例而已。近期不少人傳言，成都二手房貝系不在做墊資等消息。

其實(shí)，所有的調(diào)控，都阻擋不了普通老百姓安居樂(lè)業(yè)。

不管目標(biāo)在新房還是二手，但最終的市場(chǎng)，依舊是二手。

然而，相對(duì)于收費(fèi)較為清晰的一手房買(mǎi)賣(mài)，你對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)的費(fèi)用清單又了解多少呢?

按照相關(guān)政策規(guī)定，二手房交易稅費(fèi)包括稅收和費(fèi)用兩部分，稅收涵蓋營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等。

費(fèi)用是指國(guó)家機(jī)關(guān)(房管局等)向有關(guān)買(mǎi)賣(mài)雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用，交易過(guò)程至少需要交付8項(xiàng)費(fèi)用。

本文主要給大家傳遞的信息是非住宅的稅費(fèi)演算以及如何奇妙的利用贈(zèng)與。

關(guān)于成都二手房的稅費(fèi)，大家可以參考以下鏈接稿件：《成都購(gòu)房政策最新匯總：限購(gòu)、限售、限貸、無(wú)房戶認(rèn)定、稅率……》

《如何計(jì)算房地產(chǎn)投資回報(bào)率》

《房產(chǎn)贈(zèng)與、繼承、買(mǎi)賣(mài)哪個(gè)更劃算？附：成都房產(chǎn)交易稅費(fèi)大全！》

有很多老粉絲，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，純凈房子是一家不務(wù)正業(yè)的微信公眾號(hào)，因?yàn)槲覀儽旧硪膊皇且患覀鹘y(tǒng)的自媒體，自然也沒(méi)有必要去為大部分人負(fù)責(zé)，把細(xì)的東西做到傳承即可，如我們的《西藏住房公積金最全手冊(cè)！趕緊收藏》及山南、林芝等新媒體業(yè)務(wù)。

近期在我們的購(gòu)房群中，就有一位小伙伴遇到這樣的問(wèn)題，通過(guò)法院拍賣(mài)竟得雙流西航港一套公司產(chǎn)權(quán)的二手房。合計(jì)上繳了358459.22元的稅，其中不包含契稅以及印花稅等。

房屋面積為138.04㎡，總價(jià)938700元。部分稅點(diǎn)如下圖。

給大家看的這個(gè)案例，主要是想說(shuō)的是，公司產(chǎn)權(quán)變跟到個(gè)人，需要處理的稅點(diǎn)。

那么我們?cè)趤?lái)看成都非住宅的稅點(diǎn)如何演算。

1、土地增值稅——30-60%

土地增值稅，是非住宅里面最核心的一個(gè)稅點(diǎn)。

它是指：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)，不包括繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅按階段增收，一般在30-60%之間。

A：增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的50%，增值額*30%；

B：增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%但未超過(guò)100%，增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%；

C：增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%但未超過(guò)200%，增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%；

D：增值額超過(guò)來(lái)200%，增值額*60-扣除項(xiàng)目35%。

在這里很多人會(huì)問(wèn)，怎么來(lái)判斷有沒(méi)有超增值額的50%、100%以及200%。

如：小李在小譚哪里購(gòu)買(mǎi)了華潤(rùn)二十四城的二手商鋪，小李購(gòu)買(mǎi)成220萬(wàn)，小譚在開(kāi)發(fā)商哪里購(gòu)買(mǎi)成100萬(wàn)，那么他的增值額為120%，他的土地增值額計(jì)算方式就是C。

2、契稅——3%

契稅：土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，對(duì)產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅條例規(guī)定的契稅稅率為3-5%，成都市的契稅稅率為3%。它和住宅就不一樣了。

3、增值稅及附加——5.3%

增值稅及附加：包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種業(yè)主需要承受的稅。增值稅附加包括了城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育稅附加三種稅的總稱(chēng)。不過(guò)成都的交易大多是買(mǎi)家承受。

正常的增值稅為5.6%（成交價(jià)格*5%（增值稅）+本次增值稅額*7%（城市維護(hù)建設(shè)稅）+本次增值稅額3%（教育費(fèi)附加）+本次增值稅額2%（地方教育附加））。在前面成都政府發(fā)布了一條關(guān)于《實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，也就是說(shuō)在2019年1月到2021年12月31日期間是5.3%。

4、個(gè)人所得稅，分為1%或差額增收20%

個(gè)人所得稅，相信很多小伙伴都清楚，比如這一階段稅務(wù)局通知你申報(bào)2020年的個(gè)稅。當(dāng)然房地產(chǎn)的個(gè)人所得稅與你上班的稅是不一樣的。

房地產(chǎn)方面的是指：本國(guó)公民、居住在本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移取得的所得和境外個(gè)人來(lái)源于本國(guó)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所增收的一種所得稅。

1%和差額20%，如何界定：那就是看你是否能提供發(fā)票。未提供為1%，提供為20%（本次計(jì)稅總價(jià)-上次發(fā)票金額-上次契稅金額-本次城建稅-本次教育附加費(fèi)-不次土地增值稅-本次賣(mài)方印花稅）。

5、印花稅

印花稅是指，在銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過(guò)程中書(shū)立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)稅目，由交易雙方分別按照書(shū)據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)以及5元/本的印花稅-權(quán)利許可證照費(fèi)。

一般情況下：客戶為本次計(jì)稅總價(jià)*0.025%+2.5元/本；業(yè)主為本次計(jì)稅總價(jià)*0.025%，其中車(chē)位沒(méi)有。

對(duì)于以上稅點(diǎn)，我們舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，大家就很清楚了。

如小李在小譚哪里購(gòu)買(mǎi)了一套華潤(rùn)二十四城的商鋪，小譚在開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格為5萬(wàn)，而小李在小譚手上購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候價(jià)格為13萬(wàn)，而本次核稅價(jià)格為10萬(wàn)，在交易過(guò)程中小譚提供了上次的發(fā)票，那么小李需要繳納多少稅了？

第一：契稅3%：（10W*3%）=3000;

第二：增值稅5.3%：（10W*5.3%）=2650；

第三：個(gè)人所得稅1%：（10W*1%）=1000；

第四：印花稅計(jì)算出來(lái)為（10W*0.025%）+2.5=52.5；

第五：土地增值稅:(10W-5W)*40%=20000。

小李合計(jì)稅費(fèi)為26702.5元。

以上的稅點(diǎn)只是為了后面的贈(zèng)與作一個(gè)鋪墊，這也是本次稿件是重點(diǎn)，也是外面很多人收費(fèi)的地方。

贈(zèng)與：在成都贈(zèng)與房產(chǎn)，對(duì)于直系親屬而言，不受政策影響，非直系需要購(gòu)房資格。

贈(zèng)與的前提：

1、不限售

2、無(wú)抵押

3、直系不受購(gòu)房政策影響，非直系需購(gòu)房資格。

其中最為致命的就是后續(xù)的個(gè)稅20%。

在這里就需要大家注意，如何利用199。

舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

如小李父親把華潤(rùn)二十四城的房子贈(zèng)與給兒子小譚，小李父親在開(kāi)發(fā)商手上購(gòu)買(mǎi)的時(shí)候?yàn)?5萬(wàn)，現(xiàn)在現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)格為170萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)他們用199課程需要繳納多少稅？

正常的來(lái)說(shuō)他們的個(gè)稅為：（170-45）*20%=25萬(wàn)；

199：（170-45）*20%*1%+170*1%*99%=16830元。

其中199也就演變到了父母與子女互相投靠的問(wèn)題。這個(gè)其實(shí)也很簡(jiǎn)單，需要自己多閱讀相關(guān)政策。

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