我們幾乎每個月都會分析上海二手市場的最新成交情況

而今天這篇文章，想和大家來重點關(guān)注一下，當(dāng)下上海二手市場的存量掛牌數(shù)據(jù)

不管是買家還是賣家，除了關(guān)注成交市場

當(dāng)下上海的二手掛牌量和掛牌價，能夠讓我們更靠近市場的賣方真實情況，從而可以讓我們對整個市場有相對更完整的視角

于是，我們和兔博士拉出上海全市2月16個區(qū)，一百多個板塊的掛牌量和掛牌價的情況

通過這份數(shù)據(jù)，可以看到最近上海全市整體、各區(qū)、各板塊掛牌情況都有全新的動態(tài)變化

緊接著，當(dāng)我們順著數(shù)據(jù)和中介聊了聊之后，又得到了一些更加真實的反饋

01

上海目前到底有多少存量房源在掛牌？

我們和數(shù)據(jù)合作平臺兔博士，通過抓取目前上海各大中介平臺的外網(wǎng)掛牌房源數(shù)據(jù)去重后得出這一個數(shù)字

目前，上海2023年2月的二手掛牌總量為：83927套

這個數(shù)字在過去一年是什么水平，這一年來上海二手掛牌房源數(shù)據(jù)又在發(fā)生什么變動

我們把過往一年上海二手掛牌量的數(shù)據(jù)完整拉出來后，得到以下趨勢

這一年，上海二手掛牌量正在連續(xù)走高

毫無疑問，8萬套的掛牌在過去一年處于絕對的高位

這過往一年，包括4-5月份疫情封控，包含兩個春節(jié)（2022年2月、2023年1月）

從上圖看到，上海二手房源掛牌量激增，是從去年六月開始的

在2022年2-5月，上海存量掛牌房源平均數(shù)字僅為3.5萬套左右

6月解封后，掛牌量迎來小幅攀升，6月以后到11月有穩(wěn)定攀升，11月至今穩(wěn)定在8萬套左右水平

以新增掛牌量來看，增幅較大的月份出現(xiàn)在6月和11月，當(dāng)月都新增了1萬套以上

這就是上海二手掛牌量最近一年的數(shù)據(jù)走勢，經(jīng)歷了半年的小高潮，后趨于穩(wěn)定

伴隨著上海房東們在去年下半年的活躍，我們來看看相應(yīng)的二手掛牌均價又發(fā)生了什么變化

相對于掛牌量，上海二手掛牌均價平穩(wěn)，有微漲

看到去年掛牌價的分割點同樣是6月，全市二手掛牌均價開始緩慢爬升至7.4萬/平的均價后，趨于穩(wěn)定

所以總的來看，這一年上海二手市場的掛牌量和掛牌價都在解封后的6月，有整體上揚的趨勢后，進入趨于價格平穩(wěn)、掛牌量平穩(wěn)狀態(tài)

02

那具體來看

全市整體、各區(qū)、各板塊的掛牌數(shù)據(jù)如何？

如今上海二手掛牌房源最多的區(qū)域和板塊，到底是哪里

先來看各區(qū)的總體數(shù)據(jù)

從掛牌量上看，浦東肯定是房源供應(yīng)大戶，目前一共有2.4萬套左右房源在掛牌，其次是閔行和寶山

但是環(huán)比上個月漲幅最高的是金山和青浦，市區(qū)黃浦區(qū)的量也有一定起來了

具體到各區(qū)的掛牌均價，均價10W/平以上的是老靜安和黃浦，且這兩個市中心板塊在最近都有小幅上漲，而松江也有微漲

8萬多套掛牌房源中，均價下降的板塊有兩個，奉賢區(qū)和青浦區(qū)，市區(qū)虹口也有微跌

總體來看，掛牌量有相對明顯的波動，掛牌均價趨于平穩(wěn)狀態(tài)

更微觀一點

我把掛牌房源在500套以上的板塊數(shù)據(jù)拉出來，二手掛牌量TOP20如下

最明顯的，浦東惠南這個月成為上海二手掛牌量漲幅最高的板塊，其次是桃浦和松江新城

而數(shù)據(jù)拉出來讓我更意外的，是掛牌均價漲幅較高的板塊，第一名居然是長壽路，其次是松江新城和高行

二手掛牌價格下跌的板塊，一共有15個，最高的TOP3是奉賢南橋、浦東外高橋和浦東惠南

15個掛牌均價下跌的板塊如下，主要以浦東和寶山掛牌價格有微跌，90%的板塊價格平穩(wěn)

以上，是我們把上海一百多個板塊掛牌數(shù)據(jù)拉出來后得到的最終數(shù)據(jù)結(jié)果

這應(yīng)該是少有的整個上海二手掛牌房源數(shù)據(jù)的整理

希望對不管是現(xiàn)在計劃買房或賣房的你，都能有一定幫助

03

緊接著，我找了幾個板塊的中介聊了聊最近的行情

發(fā)現(xiàn)伴隨掛牌量進入高位后，如今二手市場的一個因素，可能會很大程度影響接下來的市場

惠南為什么掛牌量在上漲

在鏈家搜索了一下目前整個惠南板塊的掛牌量

有969套不同房源在售，證實了惠南目前存在掛牌量較大的情況

而惠南目前主力成交價位段在300-400萬，和惠南民樂大居的中介聊了下，惠南有一大部分的小區(qū)為動遷房，所以房屋密度本來就高，房源就多

目前他經(jīng)手的房東基本都有置換需求，而最近掛牌房源數(shù)量上漲的主要原因是，低總價的一批客戶，開始有換房需求

且通過和惠南中介的聊天，我了解到目前上海二手市場出現(xiàn)了一個最大的變量因子，極有可能會引起今年上海二手市場的變化

那就是，二手核稅價格的普漲

這一變化，也對二手掛牌起到了極大地促進作用

最近中介私聊小窗我的開場白幾乎都是：“最近貸款放開了，考慮看看房嗎？”

惠南的這位資深中介也告訴我

這個板塊的二手核稅價格上漲到了90%，比去年中旬的60%左右提高了30%左右

也就是說，現(xiàn)在買二手房貸款可以做到總價的九成了，原本120萬左右首付預(yù)算只能買200萬出頭總價段房源，現(xiàn)在可以買到了300萬上下

這就是目前惠南很多房東開始掛牌的原因，源于對市場的信心

相信這一波二手核稅價格上漲，將會極大影響到二手成交，尤其是300萬左右的剛需客戶上車

至于未來上海二手會不會成交量也迎來較為可觀的上漲

等到2月成交結(jié)果出來后，也是值得我們重點關(guān)注的一個數(shù)據(jù)

長壽路，掛牌價格破10萬/平的背后...

還記得，去年7月份，去長壽路踩盤的時候

我做過一個長壽路及周邊掛牌均價對比，當(dāng)時采用的數(shù)據(jù)來源于鏈家

與周邊相比，長壽路板塊的掛牌均價僅僅只有7.2萬/平，與周邊相比還處于洼地

但是到了今年2月，在鏈家顯示的掛牌頁面，長壽路有明顯的漲幅，從7.2萬/平漲到了9萬/平，對比周邊有明顯的掛牌價提升

（注：2023年2月長壽路及周邊二手掛牌均價對比，來源鏈家）

聚焦到小區(qū)層面，在我翻完鏈家上長壽路差不多400多套掛牌房源后，確實發(fā)現(xiàn)一些代表樓盤掛牌價格有明顯上浮

目前長壽路在掛牌的房源里，約40%單價都在10萬/平以上，高價房源的占比高也決定了目前這個板塊的掛牌均價有漲

比如，代表樓盤假山上的房子上青佳園

還有長壽路板塊的次新房，華僑城和樂活居，都掛出了超過12萬/平的房源，尤其是華僑城

目前一套低樓層的二手，價格已經(jīng)到了15-16萬/平，這應(yīng)該是最近幾年我們看到的長壽路二手掛牌的天花板價格了

同樣咨詢了長壽路板塊的中介

他們表示，目前長壽路板塊最近掛出來的房源以高價次新房為主，幾乎占比一半

所以2月整體掛牌價會有一定的漲幅

但是目前來看，這個板塊的成交價格沒有出現(xiàn)上漲情況，所以長壽路的掛牌價小幅上漲，實際上是由大量高價次新房源拔高的

04

上海的二手市場，接下來有可能的變化

最大的變化就是從去年6月解封后開始的掛牌量上漲，到目前一直保持在相對比較高位的水平

所以，與去年相比，今年二手市場的開局，顯示出來天差地別的另一面

而我們追尋著數(shù)據(jù)，了解到現(xiàn)在上海大部分板塊，二手核稅價格都有漲

尤其是300-400萬的總價段有明顯的放開，可以評估到總價的近九成

且目前評估的價格可能在買之前，客戶就能知道了，所以評估價格的透明化，相信也會大大提高二手市場的積極活躍度

這無疑也是對在今年想上車低總價二手的剛需客戶來說，是個重大利好

也很有可能會在接下來的幾個月，影響到上海的二手市場活躍度和成交結(jié)構(gòu)

所以總的來說，我們預(yù)測接下來的二手市場會比較活躍

這也是從這份數(shù)據(jù)里我們看到了上海二手接下來有可能會有的趨勢

那么，當(dāng)下二手掛牌房源的充足，以及有可能的首付門檻的降低

如果是剛需首套，正有買房預(yù)算的你

真的可以在今年上半年，做好準(zhǔn)備出門看看房子了

（PS：文中數(shù)據(jù)主要來源于兔博士，統(tǒng)計口徑為抓取上海各大中介平臺外網(wǎng)掛牌房源數(shù)據(jù)，并查重后得出，其他數(shù)據(jù)來源于中國房價行情網(wǎng)、鏈家）

以上為正文，來自喬不絲