土地增值稅作為日常征稅環(huán)節(jié)一個(gè)比較重要的稅種，如何在最短的時(shí)間做好清算工作，梳理清楚各環(huán)節(jié)要點(diǎn)，排除各類風(fēng)險(xiǎn)，順利做完這項(xiàng)工作，就讓我們一起來看一下吧！

一、審查工作思路

首先在所內(nèi)成立清算審核小組，召開工作開展前的碰頭會(huì)議，討論組內(nèi)人員分工情況，對(duì)收入、成本、稅金、面積等方面進(jìn)行專業(yè)審核。各審核人員進(jìn)入清算現(xiàn)場各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核指引開展審核工作，形成標(biāo)準(zhǔn)化、流程化的清算工作。項(xiàng)目清算審核完成之后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交工作底稿和清算審核材料。

二、審查要點(diǎn)

1、審核收入

（1）預(yù)收款是否全部轉(zhuǎn)收入；（2）結(jié)合銷售明細(xì)表、可售面積、銷售面積之間的關(guān)聯(lián)性，核實(shí)計(jì)稅收入；（3）審核銷售合同記載房屋面積與實(shí)測面積不一致，發(fā)生的補(bǔ)、退房款差價(jià)情況；（4）對(duì)于營改增之前發(fā)生的項(xiàng)目應(yīng)分別審核營改增前后收入情況；（5）對(duì)收入審核應(yīng)分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行分類審核；（6）對(duì)車位的銷售應(yīng)區(qū)分人防和非人非車位的收入，人防車位收入不計(jì)入土增清算；（7）通過實(shí)地查看，核實(shí)收入是否有少計(jì)、漏記的情況等。

2、審核土地使用權(quán)所支付的金額

（1）審核是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）審核分期開發(fā)的項(xiàng)目是否按建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋厥褂脵?quán)支付金額。

3、審核土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

審核支付給拆遷補(bǔ)償人的款項(xiàng)是否真實(shí)，支付的拆遷款與拆遷補(bǔ)償協(xié)議、簽收收據(jù)是否一致。

4、審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施

（1）是否有將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)入；

（2）分期項(xiàng)目是否按合理的比例進(jìn)行了分?jǐn)偂?/p>

5、審核建筑安裝工程費(fèi)

（1）建筑安裝服務(wù)增值稅發(fā)票是否在備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，沒注明的不得在清算時(shí)扣除計(jì)入的成本；

（2）建筑發(fā)票與合同、工程決算是否一致。

6、審核公共配套設(shè)施費(fèi)

（1）分期項(xiàng)目是否按合理的比例進(jìn)行了分?jǐn)偅?/p>

（2）地下人防設(shè)施建筑的車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的或無償移交政府的，成本、費(fèi)用可以扣除，否則不能扣除；

（3）自用或出租的不確認(rèn)清算收入，相應(yīng)的成本、費(fèi)用也不能扣除。

7、審核開發(fā)間接費(fèi)用、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

（1）是否將行政管理部門發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入本項(xiàng)；

（2）將利息支出調(diào)到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

（3）擔(dān)保費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)不得扣除

（4）調(diào)整支付金融機(jī)構(gòu)的顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等計(jì)入利息的金額

（5）利息支出、貸款利率的審核

8、審核與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（1）準(zhǔn)予扣除的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

（2）按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算扣除。

9、審核其他扣除項(xiàng)目。

（1）對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和，加計(jì)20%扣除；

（2）代收的費(fèi)用不能計(jì)入加計(jì)扣除。

10、審核應(yīng)納稅額

（1）審核計(jì)算過程，驗(yàn)算增值額、增值率、應(yīng)納稅額；

（2）普通住宅免稅的，驗(yàn)算免稅額，檢查普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核算；

（3）核對(duì)預(yù)繳稅款，確認(rèn)應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退稅款金額。

三、重點(diǎn)把控環(huán)節(jié)

1、同一項(xiàng)目中建筑不同類型房產(chǎn)收入、成本的核算應(yīng)準(zhǔn)確，普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅；

2、建筑總面積、可售面積、不可售面積、已售面積、未售面積、自用面積、出租面積的準(zhǔn)確統(tǒng)計(jì)情況；

3、分期開發(fā)的項(xiàng)目，共同成本費(fèi)用合理分?jǐn)偅?/p>