土地增值稅清算項(xiàng)目的銷售額是指該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱房地產(chǎn))并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

土地增值稅清算項(xiàng)目銷售額審核的基本程序和方法：一是了解企業(yè)的清算項(xiàng)目的基本情況的，根據(jù)企業(yè)報送的相關(guān)資料，了解該項(xiàng)目合同、協(xié)議及執(zhí)行情況等；二是了解企業(yè)會計核算情況，評價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守，查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。三是掌握企業(yè)核算的程序，獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報表等進(jìn)行核對，正確劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之一可售建筑面積的審核。在土地增值稅清算時，準(zhǔn)確地計算項(xiàng)目可售建筑面積，才能正確地將項(xiàng)目開發(fā)成本在已售建筑面積和未售建筑面積之間分?jǐn)?，才能正確地計算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額、增值額和應(yīng)繳土地增值稅額?？墒劢ㄖ娣e的審核，不是把實(shí)測面積報告（有的地方叫房屋建筑面積計算成果表）上的數(shù)字簡單的相加，因?yàn)橛行┪飿I(yè)，比如地下儲藏室等可能沒有測繪，所以拿測繪報告數(shù)字簡單相加得出的結(jié)果基本上都是不正確的?？墒劢ㄖ娣e的審核，要結(jié)合實(shí)測面積報告、規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證件，并實(shí)施包括查看現(xiàn)場等必要的審核程序。

1、審核統(tǒng)計項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，各項(xiàng)建設(shè)工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可施工。項(xiàng)目所有的建筑業(yè)態(tài)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件上一般都會有記載，但實(shí)測面積報告上卻不一定有體現(xiàn)，所以審核統(tǒng)計建設(shè)工程規(guī)劃許可證是審核確定可售建筑面積的基礎(chǔ)之一。

土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)許可證審核統(tǒng)計表

2、審核統(tǒng)計項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證信息。建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。企業(yè)一般在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后才能辦理建設(shè)工程施工許可證。

土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)施工許可證審核統(tǒng)計表

3、審核統(tǒng)計商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準(zhǔn)文件，沒有取得商品房預(yù)售許可證不得對外銷售。審核商品房預(yù)售許可證的主要目的是了解開發(fā)項(xiàng)目哪些物業(yè)已批準(zhǔn)對外銷售。

土地增值稅清算項(xiàng)目預(yù)售許可證審核統(tǒng)計表

4、結(jié)合實(shí)測面積報告，填寫可售建筑面積表。實(shí)測面積報告是由經(jīng)批準(zhǔn)的單位出具的，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

實(shí)測面積報告上列示的建筑面積，按實(shí)測面積報告上的數(shù)字填入表中相關(guān)欄目；實(shí)測面積報告上沒有列示的，按規(guī)劃許可證或施工許可證記載的面積填寫。

比如：1#樓實(shí)測面積報告上記載商業(yè)809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業(yè)用房302.98平方米。這時，應(yīng)該先把上述三個建筑面積分別填入項(xiàng)目實(shí)測面積及可售面積審核匯總表相應(yīng)欄目。再將實(shí)測面積報告與規(guī)劃許可證及施工許可證比較，發(fā)現(xiàn)1#樓實(shí)測面積報告比規(guī)劃許可證和施工許可證少了地下建筑面積520平方米，這個520平方米是什么業(yè)態(tài)，可否銷售，從相關(guān)證件上無法判斷，就需要通過實(shí)地審核確認(rèn)。一般來講，在土地增值稅清算時，地下非機(jī)動車庫、人防工程、物業(yè)用房、社區(qū)用房 、公廁、核心筒等作為不可銷售面積，住宅、機(jī)動車庫（車位）、儲藏室、閣樓等作為可銷售面積。

配套建設(shè)的幼兒園，各地規(guī)定不一樣，有的地方規(guī)定必須無償移交給政府部門，有的地方?jīng)]有明確，盡管不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但不影響企業(yè)對外銷售。不可銷售建筑面積需要移交給相關(guān)部門或單位的，企業(yè)需提供移交的證明材料，比如物業(yè)用房、社區(qū)用房、人防工程等的移交。有的地方對于不可銷售面積還要求到房地產(chǎn)管理部門登記公共配套設(shè)施，有點(diǎn)地方則無此要求。不可銷售建筑面積如果銷售了，在計算土地增值稅時應(yīng)作為可銷售建筑面積。

土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之二銷售額的審核。在銷售面積確定基礎(chǔ)上，審核收入情況時，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計稅收入；對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對銷售價格進(jìn)行評估，審核有無價格明顯偏低情況。審核的主要內(nèi)容包括：1、審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。2、確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。3、審核企業(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。4審核按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。5審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。6、審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。7、審核納稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報納稅。8審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。9、審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報納稅。10、審核以房地產(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。11、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用審核，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費(fèi)用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計算扣除項(xiàng)目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房價之外單獨(dú)收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。