房地產(chǎn)企業(yè)都知道，二手房交易中涉及到的稅費包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等，但其中關(guān)于土地增值稅該如何計算還是一頭霧水，本文就對房地產(chǎn)企業(yè)下手二手房如何繳納土地增值稅做出解釋說明，小編也在文末為大家整理總結(jié)了各地關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，大家收藏學(xué)習(xí)！

二手房判定

本文分析的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售二手房的情形。二手房也叫舊房，凡是已經(jīng)使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬于舊房，有一個標準可以判定是否為房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后和新建商品房實現(xiàn)銷售或視同銷售取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，就屬于二手房。

自建情形如何繳稅

房企賣自建二手房有一套獨立的清算體系，但是大的原理和邏輯跟新房土增的清算是一樣的，只是收入的確認和可扣除項目的確認跟新房的清算有所不同。具體公式如下：

①增值額=轉(zhuǎn)讓收入-可扣除項；

②增值率=增值額/可扣除項；

③應(yīng)繳納土地增值稅=增值額*土增稅稅率-可扣除項*速算扣除系數(shù)。

重點提示

1、轉(zhuǎn)讓收入，這里的收入是按實際成交合同金額和評估報告市場金額孰高原則確定，稅務(wù)局不會單方面的認可買賣合同，需要評估機構(gòu)出具一份有資質(zhì)的公允的市場評估報告，評估報告里需體現(xiàn)當下時點就評估的房產(chǎn)的位置、面積、環(huán)境、樓層還有對比周邊其他房產(chǎn)價格等金一系列因素而得出一個售房單價。

2、扣除項目，財稅字[1995]48號文件中寫到納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅允許稅前扣除的土地成本只有分攤到這套房產(chǎn)上的土地出讓金和契稅，大配套費明確是不允許扣的。

（2）中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進行確認。通常稅務(wù)局是要求以評估報告也叫重置成本報告作為扣除依托，重置成本的意思就是現(xiàn)如今在同樣的地理位置，蓋同樣結(jié)構(gòu)、樓層、規(guī)模的房子，用同樣的工同樣的料需要花多少成本，最終會評估出一個重置成本的單價，用這個單價乘以建筑面積就得出了重置成本，還需要重置成本乘以一個成新率，（建安成本=重置單價*建筑面積*成新率）這個成新率也是評估機構(gòu)根據(jù)房子建造年頭和外沿內(nèi)飾的新舊程度評估的。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這里包括城建稅、教育費附加和印花稅，不含地方教育費附加。

（4）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

【舉例說明】某房企于2017年自建一處房產(chǎn)，當時造價100萬元，土地出讓金20萬元，契稅0.6萬元，如果按2020年現(xiàn)行市場價的穗材料人工費計算，建造同樣的房子需要400萬元，房子7成新，于2020年賣了500萬元，市場評估金額550萬元，評估費10萬元，取得發(fā)票，采用簡易計稅。

第一步：確認收入。遵循收入孰高原則，帶入計算土增稅的收入應(yīng)為評估金額550萬元，然后除以1.05計算不含稅金額為523.81萬元；

第二步：確認扣除。土地的成本是土地出讓金加上契稅20.6萬元，建安成本按照重置成本400萬元再乘以成新率70%為280萬元，與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加和印花稅合計2.89萬元，還有一個扣除項是評估費10萬元，已取得發(fā)票可扣除。

扣除金額合計=土地成本+建安成本+稅金+評估費=20.6+280+2.89+10=313.49萬元。

第三步：稅款計算。根據(jù)增值額計算增值率，然后選擇適應(yīng)稅率計算土增稅。

增值額=收入-扣除金額合計=523.81-313.49=210.32萬元，

增值率=增值額/扣除項目合計=210.32/313.49=67.09%，

適用稅率40%，土地增值稅=210.32*40%-313.49*5%=68.45萬元。

購置情形如何繳稅

即企業(yè)買來房產(chǎn)以后又出售，這種情況除了可以用上述方法計算土地增值稅，還有一種方法可用，文件上規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；這里包括了土地成本和建安成本。

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

重點提示

1、這里要注意的是營改增前取得的發(fā)票，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）每年加計5%，如果是營改增后買來取得普通發(fā)票的，要按照發(fā)票金額每年5%，如果是專票，要按照發(fā)票所載的不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起每年加計5%，計算時“每年”的時間節(jié)點是按購房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為一年。

2、可扣除的契稅是指對納稅人購房時繳納的契稅，并能夠提供契稅完稅憑證，但是不能作為加計5%的基數(shù)。

【舉例說明】某房企于2017年4月購買一個底商，當時取得普通發(fā)票價格100萬元，契稅0.6萬元，于2020年4月賣了200萬元，采用源簡易計稅。

扣除金額合計=發(fā)票金額*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6

增值額=收入-扣除金額合計=200/1.05-115.6=74.88萬；

增值率=增值額/可扣除金額=74.88/115.6=64.78%

適用稅率40%，土地增值稅=74.88*40%-115.6*5%=24.17萬

辦理流程

辦理流程及準備的相關(guān)資料如下：

1、買方賣方簽訂購房合同，攜帶合同、營業(yè)執(zhí)照、公章及市場價值評估報告去所屬房管局，如果買方是個人，還需攜帶身份證，打印房管局出具的買賣協(xié)議，契稅在房管局代征。

2、檢查涉及出售房產(chǎn)近幾年的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是否按時完稅，有欠稅需要先行補交。

3、攜帶房管局打印的買賣協(xié)議及復(fù)印件、公章、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、契稅發(fā)票、代理人身份證原件及復(fù)印件，買方如果是個人，還需身份證復(fù)印件，以及土地出讓金（自建）或購房發(fā)票，最后還要帶著市場評估報告和重置成本報告去到房產(chǎn)所在地稅務(wù)局計算土增稅。然后出具繳款單去銀行交稅，憑銀行的完稅憑證去房管局就可以辦理過戶了。

附：各地關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房、在建工程土地增值稅加計扣除的規(guī)定

01、國家的規(guī)定

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）

對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。此外，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用也允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人下列成本費用不得金計算扣除：取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）

第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認 ，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅穗完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

（一）提供的購房源憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

02、山東的規(guī)定

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知（青地稅函〔2009〕47號）

對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告(青島市地方稅務(wù)局2018年第4號)

十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

2014年濟寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知

十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題

企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

03、新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2014年第1號）（全文廢止）

七、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題

(一)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

04、安徽的規(guī)定

安徽地方稅務(wù)局納稅咨詢庫留言答疑

房地產(chǎn)企業(yè)未完工的在建工程轉(zhuǎn)讓的土地增值稅

咨詢內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已建了70%左右的在建工程,在計算土地增值稅時其轉(zhuǎn)讓成本中的土地和建安成本是否可按規(guī)定增加20%的扣除.例如:轉(zhuǎn)讓的在建工程在70%時開發(fā)成本為1000萬元,轉(zhuǎn)讓價為1600萬元,在計算土地增值稅的增值額時,扣除開發(fā)成本可否增加扣除1000*20%=200萬元? 購買的企業(yè)地銷售后計算土地增值稅時,開發(fā)成本扣除額如何計算?是否可在購買價格上增加20%的扣除額?

回復(fù)內(nèi)容：對問題1，可以加計。問題2，購買企業(yè)如持續(xù)投入開發(fā)至完工，可以將1600萬元計入開發(fā)成本計算扣除。

05、浙江的規(guī)定

浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2014年第16號）

四、購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。

后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于寧波市土地增值稅若干政策問題的補充通知(甬地稅二[2010]106號)

十四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。原甬地稅二[2006]116號文件第二條第二款關(guān)于購房期限的規(guī)定相應(yīng)廢止。

06、河北的規(guī)定

河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答(2014年)

九、納稅人整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款是否可以作為加計20%扣除的基數(shù)?

企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除;后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于印發(fā)《河北省土地增值稅管理辦法》的通知（冀地稅發(fā)[2006]37號）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入－購房發(fā)票金額－綜合費用－銷售稅金

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定，購房發(fā)票金額按購入房地產(chǎn)時發(fā)票所載的金額確定，綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算確定。

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

07、天津的規(guī)定

天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告(天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號)

七、關(guān)于受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定處理。

08、廣西的規(guī)定

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號)

第四十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%。

《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)政策問題的通知》(南地稅發(fā)[2014]103號)

七、關(guān)于購置未竣工房地產(chǎn)項目進行再開發(fā)銷售的加計扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款作為開發(fā)成本扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除的基數(shù)。

09、重慶的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知(渝財稅[2015]93號)

一、土地增值稅

（三）相關(guān)扣除項目

2.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計扣除。

10、江西的規(guī)定

南昌市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征收管理辦法（試行）》的公告（南昌市地方稅務(wù)局公告2014年第3號）

第四十九條轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。按評估價作為扣除項目，是指建筑物的評估價，不包含土地價款第五十條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價款與房產(chǎn)建造價格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地稅機關(guān)確認，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。

11、哈爾濱的規(guī)定

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（哈地稅發(fā)[2007]122號)

十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目計算問題

依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2006〕21號文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！逼溆嬎愎饺缦拢涸鲋殿~＝轉(zhuǎn)讓收入額（實際成交價格）－原購房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準予扣除稅費應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×適用數(shù)算扣除系數(shù)

12、湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2014年第5號）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)依據(jù)不同情況對其征收土地增值稅：

（一）采用重置成本評估方式的，應(yīng)以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”計算的房屋成本價、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額后再計征土地增值稅。

（二）納稅人不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目。對納稅人購買房地產(chǎn)時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（三）納稅人既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅

13、貴州的規(guī)定

關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（黔地稅發(fā)[2007]141號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），不能提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

（二）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅）,既不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，住宅按轉(zhuǎn)讓交易價格全額的1%計征土地增值稅，生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)用房按轉(zhuǎn)讓交易價格全額的2％計征土地增值稅。

14、江蘇的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（蘇財稅[2007]45號）

一、對單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。

15、遼寧的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局公告2019年第4號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），無原購房發(fā)票信息，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標準確認：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進行確認；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

16、廣東的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2019年第8號）

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。

扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，可以按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍笔侵赴促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。

扣除項目具體包括：購買原價、加計扣除數(shù)額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購入未超過1年（含1年）、自建房使用未超過1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

扣除項目具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價、購買原價、自建房建造價格、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

17、福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

三、關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問題

（一）單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，其取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和舊房及建筑物的評估價格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。

（二）對于不能提供購房發(fā)票的，應(yīng)由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，并提供評估報告，評估報告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時的基準地價、舊房及建筑物的重置成本價、舊房及建筑物的成新度等三項內(nèi)容，其評估價格經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認后予以扣除。

來源：致通稅閲、土地增值稅金穗源