(一)

(2020年考題改編)A市某機械廠為增值稅一般納稅人，2021年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

(3)轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。

要求:根據(jù)上述資料，請回答下列問題。

1.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(D)萬元。

A.147.62

B.77.00

C.13.90

D.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)：

1.一般計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進項稅

2.簡易計稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應(yīng)納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預(yù)繳

2.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(A)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

A.7.33=73.33×（7%+3%）

B.1.39

C.7.70

D.54.13

3.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準予扣除項目金額為(C)萬元。

A.1574.13

B.327.33

C.1527.33=3800×40%+7.33

D.647.33

4.該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(C)萬元。

A.1460.46

B.1156.46

C.523.37

D.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2015年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2020年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉庫，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機構(gòu)評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應(yīng)確認收入(C)萬元。

A.1600.00

B.1547.62

C.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

D.1100.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以前取得不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款

2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費合計為(D)萬元。(當?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定準予扣除地方教育附加)

A.61.30

B.58.22

C.36.07

D.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(A)萬元。

A.646.04=800×80%+6.04

B.640

C.800.8

D.750.8

4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉庫應(yīng)繳納土地增值稅()萬元。

A.380.07

B.360.55

C.353.88

D.341.98

【知識鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：

（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。

（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：

（3）“項目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

(四)

(2019年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。

2021年5月主要經(jīng)營業(yè)務(wù)如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經(jīng)營收入。

(2)該公司轉(zhuǎn)讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2018年7月購進用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產(chǎn)權(quán)過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬元。

A.188.57

B.195.00

C.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

D.180.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營改增以后取得的不動產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應(yīng)納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進項稅-預(yù)繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實際繳納增值稅(D)萬元。

A.59.26

B.58.52

C.57.55

D.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(B)萬元。

A.14041.50

B.12650.00=11000×（1+5%×3）

C.13029.50

D.12100.00

【答案】B

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2018年7月購人，2021年5月轉(zhuǎn)讓，視為3年?？煽鄢慕痤~=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。

4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(D)。

A.如果稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的，該公司應(yīng)按同類房地產(chǎn)的評估價格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計算土地增值稅

B.購買公寓樓時支付的契稅準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項目予以扣除

C.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除

D.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除

【答案】D

解析:選項D:沒有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

(六)

(2018年考題改編)2021年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設(shè)的W項目進行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項目2020年4月通過全部工程質(zhì)量驗收。

2020年5月該公司開始銷售W項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對W項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

經(jīng)審核，W項目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務(wù)費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構(gòu)證明)。

(其他相關(guān)資料:W項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。W項目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設(shè)稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.W項目的清算比例是(B)。

A.83.33%

B.88.24%=15000.08÷17000

C.94.44%

D.100.00%

1.實際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%

2.W目時許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(A)萬元。

A.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

B.310.71

C.2666.67

D.2691.67

3.許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用金額(A)萬元。

A.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

B.2324.00

C.3937.27

D.4462.00

4.W項目清算時允許扣除項目金額合計(C)萬元。

A.22843.39

B.22868.39

C.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

D.26969.79

5.W項目清算后應(yīng)補繳土地增值稅(B)萬元。

A.5911.22

B.5922.46

C.7945.07

D.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元

6.關(guān)于W項目清算，下列說法正確的有(CAD)。

A.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金

B.對該項目的清算進行審核鑒證的稅務(wù)中介機構(gòu)只能由主管稅務(wù)機關(guān)指定

C.該公司應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

D.該公司可以委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

E.對于該公司委托稅務(wù)中介機構(gòu)對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務(wù)機關(guān)必須采信鑒證報告的全部內(nèi)容

(七)

位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2020年建造寫字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:

(1)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費用72.04萬元。

(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。

(3)寫字開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機構(gòu)證明并按項目分攤)。

(4)10月寫字樓竣工驗收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，

(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(A)萬元。

A.107.35

B.0

C.112.1

D.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費用為(C)萬元。

A.784.05

B.568.10

C.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

D.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(D)萬元。

A.6602.60

B.5788.35

C.6181.54

D.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬元。

A.869.22

B.1133.35

C.1120.57

D.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費用為(A)萬元。

A.0.66=5925.89÷（10000×90%）

B.0.73

C.0.64

D.0.69

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(D)萬元。

A.51

B.78

C.63

D.72

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元

增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積