土地增值稅納稅申報應在轉讓房地產合同簽訂后7日內，到房地產所在地主管稅務機 關辦理。納稅人辦理申報手續(xù)時應提交房屋及建筑物產權證書、土地使用權證書、土地轉 讓合同、房屋買賣合同、房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

一、土地增值稅的計算方法

土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和適用的超率累進稅率計算征收。

計算公式是：

應納稅額=土地增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

怎么正確代理土地增值稅納稅申報？

1. 土地增值稅納稅申報操作規(guī)范

(1) 核查房地產投資立項合同、批準證書和房地產轉讓合同，確認投資立項與轉讓的時 間及房地產開發(fā)項目的性質。如屬于免稅項目，應向主管稅務機關申請辦理免征土地增值 稅的申報手續(xù)。

(2) 核查“應收賬款”“預收賬款”“經營收入”“其他業(yè)務收入”“固定資產清理”賬戶及 主要的原始憑證，確認本期應申報的轉讓房地產收入。

(3) 核查土地使用權轉讓合同及付款憑證，確認土地出讓金的實際繳付金額。

(4) 核查“開發(fā)成本”賬戶及開發(fā)建筑承包合同與付款憑證，確認土地征用及拆遷補償 費、前期工程費等開發(fā)支出。

(5) 核查“財務費用”賬戶及相關借款合同，確認利息支出并按稅法規(guī)定計算扣除。對 于其他房地產開發(fā)費用應根據利息計算分攤情況，以土地出讓金和開發(fā)成本為基數(shù)按規(guī)定 比例計算。

(6) 核查“營業(yè)稅金及附加”和“管理費用”賬戶及繳稅原始憑證，確認與轉讓房地產有 關的稅金。

(7) 核查有關舊房及建筑物房地產評估機構出具的評估報告及原始資料，確認重置成 本價及成新度折扣率。

在經過以上步驟操作之后可計算得出土地增值額，按適用稅率計算應納稅額。由于房 地產開發(fā)項目投資大、工期長，在項目全部竣工結算前，難以計算納稅人轉讓房地產的增值 額，一般按預收款收入的一定比例預繳稅款，待竣工結算后清算，多退少補。因此，代理房地產 企業(yè)土地增值稅預繳申報，可主要依確認征免和核查轉讓房地產收入的程序進行操作。

2.代理編制土地增值稅納稅申報表的方法

土地增值稅納稅申報表分為兩種，分別適用于房地產開發(fā)企業(yè)和適用于非從事房地產開發(fā)的納稅人。

(1) 土地增值稅納稅申報表(一）

本表(見表1)適用于從事房地產開發(fā)及轉讓的土地增值稅納稅人。包括轉讓已完 成開發(fā)的房地產取得轉讓收入，或預售正在開發(fā)的房地產并取得預售收入的情況。

表中各主要項目內容應根據土地增值稅的基本計稅單位計算填報。對同時轉讓兩個 或兩個以上計稅單位的房地產開發(fā)企業(yè)，應按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操 作。如果房地產開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位，也應分別填報。

① “轉讓房地產收入總額”，為第1欄至第3欄的計算，包括轉讓房地產開發(fā)項目所取 得的全部收入，即貨幣收入、實物收入和無形資產等其他形式的收入。

② “扣除項目金額合計”，為第4欄至第20欄的計算，包括：

第一，“取得土地使用權所支付的金額”，填寫土地出讓金及按國家規(guī)定繳納的有關費用。

第二，“房地產開發(fā)成本”，填寫實際發(fā)生的各項開發(fā)成本，如果開發(fā)成本同時包含了兩 個或兩個以上計稅單位，應按一定比例分攤。

第三，“房地產開發(fā)費用”，其中:利息支出如符合稅法規(guī)定可據實填寫;反之，利息支出 不符合單獨計算列支規(guī)定的本欄數(shù)額為零。其他房地產開發(fā)費用，利息單獨計算扣除的， 按取得土地使用權所支付的價款和房地產開發(fā)成本合計數(shù)的5%計算扣除;利息不允許單 獨計算扣除的，在合計數(shù)10%以內計算扣除。

第四，“與轉讓房地產有關的稅金”，按轉讓房地產時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設 稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。

第五，“財政部規(guī)定的其他扣除項目”，填寫按稅法規(guī)定可根據取得土地使用權時支付 的價款和房地產開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

③ “適用稅率”，本欄按土地增值稅所適用的最高一級稅率填寫。如果屬于免稅項目， 稅率應為零。

④ 其他各欄的內容及計算關系稅法已有詳細規(guī)定，不再贅述。

根據例11 - 2的資料填報《土地增值稅納稅申報表(一）》，如表11 - 2所示。

(2) 土地增值稅納稅申報表(二）

本表(見表11 -3)由非從事房地產開發(fā)的納稅人在簽訂房地產轉讓合同7日內，向主 管稅務機關報送，本表填報的基本要求與表（一）相同的欄目同前述，下面僅對不同欄目的 內容作出說明。

① “舊房及建筑物的評估價格”，是按重置成本法并經主管稅務機關確認的評估舊房及 建筑物價格。其中：舊房及建筑物的重置成本價，是由政府批準設立的房地產評估機構評 定的重置成本價，成新度折扣率是舊房及建筑物新舊程度折扣率。

② “與轉讓房地產有關的稅金”，除營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加外，還包括與 轉讓房地產有關的印花稅。

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