來源：中道財稅-焦宗欣

雖然國家稅務(wù)總局文件中已經(jīng)明確，在銷售商品房時，如何計算當(dāng)期允許扣除的土地價款，但是，在實務(wù)操作中，很多財務(wù)仍然存在疑問，特別是整體取得目標(biāo)地塊，進行分期開發(fā)，銷售商品房時，如何確認(rèn)當(dāng)期允許扣除的土地價款，今天小編和大家一期分析。在實務(wù)操作中存在兩種觀點：

第一種觀點：整體可售面積無法確認(rèn)的情況下，分兩步進行計算：

1、首先，按照占地面積法，計算各期的土地價款，這里所指的占地面積法，是當(dāng)期占地面積/項目總占地面積，而非當(dāng)期樓棟基座面積/項目樓棟基座總面積。

2、其次，按照2016年18號公告文件規(guī)定，計算各期已售房地產(chǎn)允許扣除的土地價款，即：(各期已銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷各期房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×各期所對應(yīng)的土地價款。

第二種觀點：依據(jù)項目整體規(guī)劃指標(biāo)，確認(rèn)項目整體可售面積，直接進行計算：

很多房地產(chǎn)公司在整體取得目標(biāo)地塊時，會按照相關(guān)部門的要求，對項目進行整體規(guī)劃，整體規(guī)劃的經(jīng)濟指標(biāo)中，可以看出項目整體可售面積，按照經(jīng)濟規(guī)劃指標(biāo)數(shù)據(jù)，直接根據(jù)2016年18號公告計算計算已售房地產(chǎn)允許扣除的土地價款，即：(已銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目整體可供銷售建筑面積)×整體所對應(yīng)的土地價款。

以上兩種觀點，只是基于不同的條件下進行的計算，無論上述哪種計算方式，均會存在爭議，兩種計算方式的結(jié)果會根據(jù)項目實際情況的不同會存在差異。小編觀點認(rèn)為在實務(wù)操作中，要根據(jù)項目實際情況而定，實務(wù)操作中，一般會存在兩種情況：

第一種情況：若項目計劃分三期開發(fā)，只完成一期開發(fā)，后續(xù)不打算開發(fā)。

這種情況下，無論是否對整體項目進行規(guī)劃，相應(yīng)的經(jīng)濟指標(biāo)是否確認(rèn)。在計算已售房地產(chǎn)允許扣除的土地價款時，由于后續(xù)項目不再開發(fā)，建議按照第一種觀點，分兩步計算，首先按照土地占地面積法確認(rèn)當(dāng)期的土地價款，再按照18號公告文件計算可抵扣的土地價款。

第二種情況：若項目分三期開發(fā)，全部完成三期開發(fā)。

在這種情況下，以上兩種觀點的計算方式均可采用，建議企業(yè)首先進行測算，根據(jù)項目實際情況，選擇對企業(yè)有利的計算方法。無論哪種計算方法，在項目整體完成銷售時，土地價款全部在銷售額中扣除。

雖然兩種方案的計算方式，對于增值稅來說，最終結(jié)果是一致的。但是，在土地增值稅清算時，新項目的土地增值稅清算收入為：不含稅價款+土地抵減的銷項稅額，若項目分期清算，由于兩種計算方式的不同，導(dǎo)致土地抵減的銷項稅額不同，從而影響土地增值稅清算結(jié)果。

根據(jù)2016年18號文件精神，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新項目，在計算銷售額時可扣除的土地價款，是對房地產(chǎn)企業(yè)的利好政策，根據(jù)文件精神是將不可售的配套面積的土地價款，分?jǐn)傇诳射N售的房屋面積中進行扣除。

故小編建議，在計算增值稅時，企業(yè)可以根據(jù)開發(fā)的實際情況，選擇計算方式；在土地增值稅清算時，按照項目整體銷售完成情況，依文件規(guī)定，計算各期允許抵扣的土地價款，即：(各期已銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目總可供銷售建筑面積)×總土地價款，以此確認(rèn)土地抵減的銷項稅額，從而確認(rèn)土增清算收入。