做財(cái)務(wù)的人都知道，房地產(chǎn)企業(yè)從國土資源部門取得的土地支付價(jià)款后取得的是“行政事業(yè)收費(fèi)票據(jù)”。而以前的政策規(guī)定只有取得增值稅進(jìn)項(xiàng)稅票才可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，財(cái)政票據(jù)是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。2016年?duì)I改增的同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)對于一般計(jì)稅的開發(fā)項(xiàng)目迎來了利好的稅收政策，即：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）

文件的意思就是房地產(chǎn)企業(yè)的一般計(jì)稅項(xiàng)目從國土局購買的土地支付的土地出讓金，雖然取得的是行政事業(yè)的收費(fèi)票據(jù)，但是照樣可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額了只是政策將抵扣進(jìn)項(xiàng)稅變相為抵減銷項(xiàng)稅額。那么房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員如何在增值稅納稅表中進(jìn)行填寫呢？下面我們通過案例的形式來解析。

01案例

A項(xiàng)目為2018年2月份開始建設(shè)，該項(xiàng)目占用土地面積為80畝，繳納的土地出讓金436,000,000元。施工許可證上注明的時(shí)間為2018年2月28日，總建筑面積為225,000平米。2018年5月份取得預(yù)售證，預(yù)售證上記載的可售面積為200,000平米，預(yù)計(jì)銷售收入為3,270,000,000元。

該項(xiàng)目樓盤于2020年10月達(dá)到交付使用條件，2020年12月開始交房，總計(jì)交付的房屋建筑面積為30,000平米，交付的房屋2020年11月30日前已收齊全部價(jià)款，共計(jì)490,500,000元，企業(yè)交付房屋當(dāng)月向購房人開具增值稅專用發(fā)票為49,050,000元，開具增值稅普通發(fā)票為416,925,000元，未開票金額為34,525,000，同時(shí)按照稅法規(guī)定確認(rèn)收入。

針對以上資料填寫2020年12月土地價(jià)抵減銷項(xiàng)稅額的增值稅納稅申報(bào)表。

02

案例解析

從以上案例資料我們可以看出，該項(xiàng)目屬于一般計(jì)稅的項(xiàng)目，因此取得的土地出讓金可以抵減銷項(xiàng)稅額。

03

土地價(jià)款抵減銷項(xiàng)稅額納稅申報(bào)表填步驟及要點(diǎn)

第一步，填寫增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）第2行“9%稅率的項(xiàng)目”

下面我們根據(jù)案例所給的資料來逐一對該表進(jìn)行填寫。

1、表中的第1列，“本期服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)價(jià)稅合計(jì)額（免稅銷售額）”填寫此次交房對應(yīng)的銷售額即490,500,000元。

大家要特別關(guān)注一下，這里是“價(jià)稅合計(jì)額”。

2、表中的第2列“期初余額”，填寫取得的土地款支付的總金額（包含土地出讓金和拆遷補(bǔ)償費(fèi)）即436,000,000元。

3、表中的第3列“本期發(fā)生額”填列本期新發(fā)生的支付土地價(jià)款的金額，因?yàn)樵摪咐斜酒跊]有新發(fā)生的土地價(jià)款，因此填0.

4、表中的第4列“本期應(yīng)扣除金額”，是由第2列+第3列之和。

436,000,000元+0=436,000,000元

5、表中的第5列“本期實(shí)際扣除金額”，填寫本期確認(rèn)銷項(xiàng)稅額的房屋對應(yīng)的銷售面積30,000平米承擔(dān)的土地價(jià)款，即：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

=(30,000/200,000) *436,000,000 =65,400,000元。

6、填寫后的增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）如下：

第二步，填寫增值稅納稅申報(bào)表附列資料（一）第4行“9%稅率的服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)”。該行需要填寫的列如下：

1、表中的第1列開具增值稅專用發(fā)票“銷售額”，填寫開具專用發(fā)票的房屋銷售額，即

49,050,000/（1+9%）=45,000,000元，

2、表中的第2列開具增值稅專用發(fā)票“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”填寫第1列的銷售額按照適用稅率9%計(jì)算的金額，即：

45,000,000*9%=4,050,000元；

3、表中的第3至開具其他發(fā)票的“銷售額”，填寫填寫普通發(fā)票的房屋銷售額，即：

416,925,000/（1+9%）=382,500,000元,

4、表中的第4列開具增值稅專用發(fā)票“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”，填寫第3列的銷售額按照適用稅率9%計(jì)算的金額，即：

382,500,000*9%=34,425,000元；

5、表中的第5至未開具發(fā)票的“銷售額”，填寫未開具發(fā)票的房屋銷售額，即：

34,525,000/（1+9%）=22,500,000元，

6、表中的第6列開具增值稅專用發(fā)票“銷項(xiàng)（應(yīng)納）稅額”，填寫第5列的銷售額按照適用稅率9%計(jì)算的金額，即：

22,500,000*9%=2,025,000元；

7、其他的列的數(shù)字，系統(tǒng)都有公式自動(dòng)帶入，這里主要要強(qiáng)調(diào)的是該行的第12列是由增值稅納稅申報(bào)表附列資料（三）第2行第5列自動(dòng)帶入的，金額為65,400,000元，因此填表的時(shí)候需要檢查和關(guān)注是否一致。

8、填寫完后的表如下：

第三步，填寫增值稅納稅申報(bào)表主表“一般項(xiàng)目的本月數(shù)”

1、表中第1行“按照稅率計(jì)稅銷售額” ，本欄應(yīng)填寫扣除之前的不含稅銷售額。本欄 “本月數(shù)”＝《附列資料（一）》第9列第1至5行之和-第9列第6、7行之和，即。

2、表中第11行“銷項(xiàng)稅額”，本欄應(yīng)填寫扣除之后的銷項(xiàng)稅額，即：《附列資料（一）》第4行第14列的數(shù)據(jù)。

3、填完后的主表如下：

04

土地價(jià)款抵減增值稅銷項(xiàng)稅額的補(bǔ)充政策