為某企業(yè)高管和業(yè)務部門培訓土地增值稅，站在非財務管理人員角度將土地增值稅要點整理如下，供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)獨特的項目配比關系使得項目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風險的來源。

二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點。

四、土地增值稅的計算基本邏輯是：

1、收入-扣除項目=增值額

2、增值額*對應稅率=應交土地增值稅

對應稅率從30%——60%。

3、房地產(chǎn)商品房開發(fā)清算扣除項目主要有五項：

——土地價款

——開發(fā)成本

——開發(fā)費用

——稅金

——加計扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財務核算基礎上，根據(jù)土增獨特要求選擇數(shù)據(jù)進行清算。

六、土地增值稅清算時間節(jié)點

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預征后清算模式，關鍵點是何時應該清算。

1、稅法規(guī)定了主動清算條件和強制清算條件；

2、企業(yè)請牢記銷售85%和預售許可證滿三年兩個條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項目清算（立項）

2、如有分期，按照分期清算（建設規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應分開計算增值率

八、土地增值稅收入中應關注：

1、銷售收入中交易價格公允，尤其是存在關聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈送等視同銷售收入；

3、無產(chǎn)權車位轉讓使用權通常按照銷售處理；

九、土地增值稅扣除項目應關注：

1、各項扣除內(nèi)容所應包含內(nèi)容（略）；

2、會計核算仍然是基礎，尤其是成本核算應真實合理；

——土地征用及拆遷補償費

——前期工程費

——建安工程費

——基礎設施建造費

——公共配套設施費

——開發(fā)間接費

3、關注會計核算中各項內(nèi)容同土增扣除各項內(nèi)容的相同與不同

——會計核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮

——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調(diào)整計入開發(fā)費用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉讓不能夠加計扣除，按照評估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過12個月為舊房

——產(chǎn)權辦至公司名下為舊房

2、土地使用權和在建項目區(qū)別

——土地使用權轉讓因未投入土增清算不能加計扣除

——在建項目轉讓土增清算可以加計扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準備

1、應在項目建設之初盡快進行測算；

2、在項目實施過程中逐步調(diào)整和細化測算，并在賬務上落實測算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準備上，各業(yè)務部門應同財務緊密銜接做好證據(jù)鏈準備；

4、達到清算條件，財務應牽頭做好內(nèi)部預清算，迎接稅務機關清算。