一、免租期及預(yù)收租金租賃方的會計(jì)處理

　　《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第21號——租賃》第45條規(guī)定，在租賃期內(nèi)各個(gè)期間，出租人應(yīng)當(dāng)采用直線法或其他系統(tǒng)合理的方法，將經(jīng)營租賃的租賃收款額確認(rèn)為租金收入。其他系統(tǒng)合理的方法能夠更好地反映因使用租賃資產(chǎn)所產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)利益的消耗模式的，出租人應(yīng)當(dāng)采用該方法。

　　二、免租期租賃及預(yù)收租金增值稅

　　1、免租期增值稅：

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第86號)第七條，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅[2016]36號文件印發(fā))第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)，不征收增值稅。

　　2、預(yù)收租金增值稅：

　　根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天，一次性申報(bào)繳納增值稅。

　　三、免租期租賃及預(yù)收租金企業(yè)所得稅

　　1、免租期企業(yè)所得稅：

　　根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十七條規(guī)定，企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的需要租入固定資產(chǎn)支付的租賃費(fèi)，按照以下方法扣除：(一)以經(jīng)營租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費(fèi)支出，按照租賃期限均勻扣除。因此是在所有租賃期內(nèi)均勻扣除。

　　2、預(yù)收租金企業(yè)所得稅：

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2010]79號)第一條的規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　四、免租期租賃及預(yù)收租金房產(chǎn)稅

　　1、免租期房產(chǎn)稅：

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》(國稅發(fā)〔1986〕90號)第二條規(guī)定：“房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納?！钡谌龡l規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)?！钡谒臈l規(guī)定：“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%?！?/span>

　　根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號)第二條規(guī)定：“對出租房產(chǎn)，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅?！?/span>

　　因此，免租期期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

　　2、預(yù)收租金房產(chǎn)稅：

　　房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納。但對一次性收取的租金，房產(chǎn)稅是否需要一次性繳納，需要看各地稅局規(guī)定，各地不一樣，具體以各地政策為準(zhǔn)。比如《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的批復(fù)》(湘地稅函〔2000〕5號)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)單位將房屋使用權(quán)限期轉(zhuǎn)讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應(yīng)按租金收入計(jì)征房產(chǎn)稅。應(yīng)征稅款原則上應(yīng)按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可分次繳納?！逗笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知》(鄂地稅發(fā)〔2010〕176號)規(guī)定，對納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時(shí)間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計(jì)算繳納房產(chǎn)稅的情況。對于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國稅發(fā)〔2003〕89號文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅。