一、增值稅方面

根據《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第(二)項：“納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”。因此，企業(yè)出租房屋只要預收了房租，增值稅納稅義務就發(fā)生了！與是否開票無關！即使沒有開具發(fā)票，也要按規(guī)定作為無票收入申報繳納增值稅。

二、房產稅方面

房產稅是按年征收、分期繳納。但對一次性收取的租金，房產稅是否需要一次性繳納，需要看各地稅局規(guī)定，各地不一樣。比如《湖南省地方稅務局關于房產稅有關政策問題的批復》（湘地稅函〔2000〕5號）規(guī)定，房屋產權單位將房屋使用權限期轉讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應按租金收入計征房產稅。應征稅款原則上應按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經縣（市、區(qū)）稅務機關批準后，可分次繳納?！逗笔〉胤蕉悇站株P于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知》( 鄂地稅發(fā)〔 2010 〕176號 )規(guī)定，對納稅人出租、出借房產應納房產稅的納稅義務時間規(guī)定為自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。房產稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產原值計算繳納房產稅的情況。對于一次性預收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分攤繳納房產稅，必須按照國稅發(fā)〔 2003 〕89號文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅。

三、企業(yè)所得稅處理

根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。換句話說，無論租賃服務是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應付租金的當日是否實際收到租金收入，均應按照合同約定的承租人應付租金的日期按應收金額確認租金收入。另據《國家稅務總局關于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》( 國稅函〔 2010〕79號 )第一條規(guī)定：企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據收入與費用配比原則，出租人“可”對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

注意：

1.對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關年度收入條件的有兩個：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二個條件均符合的，可以根據收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，分期納稅。否則按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

2.租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。也可以不選擇分期均勻計入相關年度收入，仍然選擇按照合同約定的承租人應付租金的日期按應收金額確認租金收入。比如在收到的當期一次性確認收入仍然是虧損的情況下，就完全沒有必要分期均勻確認收入。

四、會計處理

根據《企業(yè)會計準則第21號——租賃》規(guī)定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益;其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下，企業(yè)取得出租不動產的收入應在租賃期內分期確認收入。

舉例：A公司(一般納稅人)2020年6月收到B公司一次性支付的一年房租126000元(屬于營改增之前取得的不動產，選擇簡易計稅)，相當于月租金10000元，需要按照權責發(fā)生制核算，會計分錄為：

1.一次性收取租金時：

借：銀行存款 126000

貸：預收賬款 12000

應交稅費—簡易計稅 6000

2.按月從預收賬款結轉收入：

借：預收賬款 10000

貸：其他業(yè)務收入 10000

3.計提房產稅：借：稅金及附加 14400

貸：應交稅費—應交房產稅 14400

?作者：黃時光 中匯武漢稅務師事務所十堰所