一、增值稅方面

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第四十五條第(二)項：“納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”。因此，企業(yè)出租房屋只要預(yù)收了房租，增值稅納稅義務(wù)就發(fā)生了！與是否開票無關(guān)！即使沒有開具發(fā)票，也要按規(guī)定作為無票收入申報繳納增值稅。

二、房產(chǎn)稅方面

房產(chǎn)稅是按年征收、分期繳納。但對一次性收取的租金，房產(chǎn)稅是否需要一次性繳納，需要看各地稅局規(guī)定，各地不一樣。比如《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于房產(chǎn)稅有關(guān)政策問題的批復(fù)》（湘地稅函〔2000〕5號）規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)單位將房屋使用權(quán)限期轉(zhuǎn)讓，不論采取何種形式，均屬房屋出租行為，應(yīng)按租金收入計征房產(chǎn)稅。應(yīng)征稅款原則上應(yīng)按租金收入金額一次性全額征收：一次性繳納確有困難的，經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，可分次繳納?！逗笔〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確財產(chǎn)行為稅若干具體政策問題的通知》( 鄂地稅發(fā)〔 2010 〕176號 )規(guī)定，對納稅人出租、出借房產(chǎn)應(yīng)納房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)時間規(guī)定為自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納的規(guī)定，僅適用于依照房產(chǎn)原值計算繳納房產(chǎn)稅的情況。對于一次性預(yù)收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分?jǐn)偫U納房產(chǎn)稅，必須按照國稅發(fā)〔 2003 〕89號文件的規(guī)定，以一次性收取的全額租金為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅。

三、企業(yè)所得稅處理

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。換句話說，無論租賃服務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當(dāng)日是否實際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》( 國稅函〔 2010〕79號 )第一條規(guī)定：企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費用配比原則，出租人“可”對上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入。

注意：

1.對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關(guān)年度收入條件的有兩個：一是交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二個條件均符合的，可以根據(jù)收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計入相關(guān)年度收入，分期納稅。否則按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租賃期內(nèi)分期均勻計入相關(guān)年度收入。也可以不選擇分期均勻計入相關(guān)年度收入，仍然選擇按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。比如在收到的當(dāng)期一次性確認(rèn)收入仍然是虧損的情況下，就完全沒有必要分期均勻確認(rèn)收入。

四、會計處理

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第21號——租賃》規(guī)定，對于經(jīng)營租賃的租金，出租人應(yīng)當(dāng)在租賃期內(nèi)各個期間按照直線法確認(rèn)為當(dāng)期損益;其他方法更為系統(tǒng)合理的，也可以采用其他方法。通常情況下，企業(yè)取得出租不動產(chǎn)的收入應(yīng)在租賃期內(nèi)分期確認(rèn)收入。

舉例：A公司(一般納稅人)2020年6月收到B公司一次性支付的一年房租126000元(屬于營改增之前取得的不動產(chǎn)，選擇簡易計稅)，相當(dāng)于月租金10000元，需要按照權(quán)責(zé)發(fā)生制核算，會計分錄為：

1.一次性收取租金時：

借：銀行存款 126000

貸：預(yù)收賬款 12000

應(yīng)交稅費—簡易計稅 6000

2.按月從預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)收入：

借：預(yù)收賬款 10000

貸：其他業(yè)務(wù)收入 10000

3.計提房產(chǎn)稅：借：稅金及附加 14400

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交房產(chǎn)稅 14400

?作者：黃時光 中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所