公募 REITs 是指公開募集的房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）。REITs 是一種投資工具，旨在為普通投資者提供參與房地產(chǎn)市場的機會，同時享受房地產(chǎn)投資所帶來的收益和多樣化。公募 REITs 的運作方式如下：

1、資金募集：公募 REITs 通過向公眾募集資金來購買、持有和管理房地產(chǎn)資產(chǎn)。任何人都可以購買公募 REITs 的份額，一般在證券交易所上進行交易。

2、房地產(chǎn)投資組合：公募 REITs 將募集到的資金用于購買和管理各種類型的房地產(chǎn)資產(chǎn)，如商業(yè)物業(yè)、寫字樓、購物中心、住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等。

3、收益分配：REITs 通常要求將大部分租金收入和資本收益分配給投資者。根據(jù)法律要求，REITs 必須分配一定比例的收益給股東，以保持其特殊稅收待遇。

4、稅收優(yōu)惠：REITs 可以獲得特殊的稅收待遇，只需支付少量的公司所得稅，同時要求將大部分收入分配給股東。這使得投資者可以享受房地產(chǎn)投資所帶來的稅收優(yōu)惠。

公募 REITs 的投資者可以通過購買和持有 REITs 的股票份額，間接參與房地產(chǎn)市場的投資，享受租金收入、資本增值和分紅等收益。REITs 提供了一種相對流動性較高、風險分散、門檻較低的房地產(chǎn)投資方式，同時具備市場交易的便利性。

需要注意的是，公募 REITs 的運作可能因不同國家和地區(qū)的法律和監(jiān)管要求而有所不同。投資者在考慮投資公募 REITs 時，應該仔細閱讀相關(guān)的基金文件和風險披露，以了解具體的投資細則和風險因素，并在需要時咨詢專業(yè)的投資顧問。