房產(chǎn)稅稅率及應(yīng)納稅額

一、房產(chǎn)稅稅率

1.從 價(jià)計(jì)征：稅率為 1.2%；

2.從 租計(jì)征：稅率為 12%；個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，均按 4%。

二、計(jì)稅依據(jù)：從價(jià)、從租

（一）從價(jià)計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值一次減除 10%～30%的扣除比例后的 余值。各地扣除比例由當(dāng)?shù)厥?、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

1.房產(chǎn)原值包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)施或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

凡以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等，無(wú)論在會(huì)計(jì)核算中是否單獨(dú)記賬與核算，都應(yīng) 計(jì)入房產(chǎn)原值，計(jì)征房產(chǎn)稅。

2.房屋原值應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。

3.房產(chǎn)原值中均應(yīng) 包含地價(jià)的規(guī)定：

（1）無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，地價(jià)包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

（2）對(duì)于宗地容積率 低于 0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

宗地容積率=房屋的總建筑面積÷宗地面積。

4.從價(jià)計(jì)征需要注意的特殊問(wèn)題：

（1）以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)的，房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)應(yīng)區(qū)別對(duì)待：

①以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)， 共擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，以房產(chǎn) 余值為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

②以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，收取 固定收入，不承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，只收取固定收入的，實(shí)際是以聯(lián)營(yíng)名義取得房產(chǎn)租金，因此應(yīng)由出租方按 租金收入 計(jì)征房產(chǎn)稅。

（2）融資租賃房屋

（3）居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的 代管人或 使用人繳納房產(chǎn)稅。其中：

①自營(yíng)的：依照房產(chǎn)原值減除 10%~30%后的余值計(jì)征；沒(méi)有房產(chǎn)原值或不能將業(yè)主共有房產(chǎn)與其他房產(chǎn)的原值準(zhǔn)確劃分開(kāi)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類(lèi)房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；

②出租的：依照租金收入計(jì)征。

（4）地下建筑物房產(chǎn)稅規(guī)定

①凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，包括與地上房屋相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等，均應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

②對(duì)不同用途的 獨(dú)立地下建筑物房產(chǎn)稅的減征：

●工業(yè)用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的 50%～60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值；

●商業(yè)和其他用途房產(chǎn)：房屋原價(jià)的 70%～80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

③對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車(chē)場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

④出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（二）從租計(jì)征——計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入（不含增值稅，與增值稅的計(jì)稅依據(jù)相同）。

如果是以勞務(wù)或者其他形式為報(bào)酬抵付房租收入的，應(yīng)根據(jù) 當(dāng)?shù)赝?lèi)房產(chǎn)的租金水平，確定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)租金額從租計(jì)征。

對(duì)出租房產(chǎn)，約定有免收租金期限的，在 免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照 房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

出租的地下建筑，按照租金收入計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

三、應(yīng)納稅額的計(jì)算

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)中，應(yīng)從租計(jì)征房產(chǎn)稅的是（ ）。

A.以融資租賃方式出租的房產(chǎn)

B.處于免收租金期間內(nèi)的出租房產(chǎn)

C.收取固定收入不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)外投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)

D.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有從事自營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)

『正確答案』C

『答案解析』選項(xiàng) A，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng)B， 在免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅；選項(xiàng) D，自營(yíng)依照房產(chǎn)余值計(jì)征。

2020 年某企業(yè)支付 8000 萬(wàn)元取得 20 萬(wàn)平方米的土地使用權(quán)，新建廠房建筑面積6 萬(wàn)平方米，工程成本 2000 萬(wàn)元，2020 年底竣工驗(yàn)收，對(duì)該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值是（ ）萬(wàn)元。

A.2000 B.6400 C.6800 D.10000

『正確答案』C

『答案解析』（1）房產(chǎn)原值包括地價(jià)款和開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用；（2）宗地容積率低于 0.5 的，按房產(chǎn)建筑面積的 2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。該企業(yè)征收房產(chǎn)稅的房產(chǎn)原值＝8000× 12/20＋2000＝6800（萬(wàn)元）

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