青島***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司***小區(qū)土地增值稅清算核定征收報告

一、企業(yè)基本情況

（一）企業(yè)名稱

青島***房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

（二）注冊地址

青島即墨區(qū)***號

（三）法人代表及基本情況

法人代表：宋***。登記注冊類型：其他有限責任公司；注冊資金10,000,000.00元，投資方：孫***，投資比例35%；青島***房地產(chǎn)置換公司（股份合作企業(yè)），投資比例30%；宋***，投資比例35%。

二、項目基本情況

（一）項目名稱

***住宅小區(qū)。

（二）項目地址

即墨區(qū)田***號 。

（三）項目概況

***住宅小區(qū)位于即墨區(qū)***號，開發(fā)項目為商業(yè)、住宅，占地面積 21139.70平方米 ，立項時間2008年12月4日；本宗土地2008年8月8日通過出讓方式取得土地使用權，房地產(chǎn)權證號碼：青房地權市字第20***82號；預售許可證取得時間為2009年11月17日；2009年7月29日取得《建筑工程施工許可證》，建筑工程竣工時間為2011年8月27日。

該項目共建有住宅樓11棟，建筑總面積25452.02 平方米，實際容積率1.20，可售建筑面積25335.9平方米，其中：普通住宅252套，面積22752.92平方米;非普通住宅8套，面積1918.82平方米，其他類型房地產(chǎn)7套，面積664.16平方米。物業(yè)管理場所一處，面積116.12平方米。

三、清算條件及項目銷售情況

截至2020年10月15日，已銷售普通住宅252套22752.92平方米，取得銷售收入50706203.24元，平均單價2228.56元；銷售非普通住宅8套1918.82平方米,取得銷售收入4686068.57元，平均單價2442.16元；銷售其他類型房地產(chǎn)7套664.16平方米，取得銷售收入1751143元，平均單價2636.63元，已售建筑面積占總建筑面積的99.54%，該項目已達到清算條件。

該項目可扣除成本面積為25335.90平方米，占總建筑面積25452.02平方米的99.54%。

（一）收入審核

經(jīng)審核實際應稅收入57143414.81元，其中普通住宅收入50706203.24元，非普通住宅收入4686068.57元，其他類型房地產(chǎn)收入1751143.00元。

普通住宅銷售平均單價2228.56元/平方米，非普通住宅銷售平均單價2442.16元/平方米，其他類型房地產(chǎn)銷售平均單價2636.63元/平方米。

（二）扣除項目的審核

1、“取得土地使用權支付的金額”：該項目“取得土地使用權支付的金額”為9229889.95 元，經(jīng)審核，該項目“取得土地使用權支付的金額”為7729889.95元，本次清算項目允許扣除的“取得土地使用權支付的金額”為7694623.80 元（扣除比例99.54%），根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一、二十二條規(guī)定，調(diào)減即墨區(qū)土地儲備中心收取的土地拍賣金1500000.00元（往來結(jié)算收據(jù)，不能用于收取行政事業(yè)性收費、政府性基金等非稅項目，不得作為報銷憑證使用）。

該項目樓面地價成本為303.70元/平方米。

2、“房地產(chǎn)開發(fā)成本”：該項目“房地產(chǎn)開發(fā)成本”為33458163.18元，經(jīng)審核，該項目“房地產(chǎn)開發(fā)成本”為32744385.78元，本次清算該企業(yè)申報扣除的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”為32594995.75 元（扣除比例99.54%），調(diào)整減少713777.40 元。

（1）“土地征用及拆遷補償款”：該項目“土地征用及拆遷補償款”為0元。

（2）“前期工程費”：該項目“前期工程費”為4409287.00 元，經(jīng)審核，該項目“前期工程費”為3774427.00 元，本次清算允許扣除的“前期工程費”為3757206.89 元（調(diào)整后扣除比例99.54%），調(diào)整減少634860.00元，根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一、二十三條規(guī)定，調(diào)減墻體材料節(jié)能費、檢驗費等費用共計634860.00元。

（3）“建筑安裝工程費”：該項目 “建筑安裝工程費”為27422478.18 元，經(jīng)審核，該項目“建筑安裝工程費”為27361291.78 元，本次清算允許扣除的“建筑安裝工程費”為27236461.09 元（調(diào)整后扣除比例99.54%），調(diào)整減少61186.40 元。根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一、二十三條規(guī)定，調(diào)減維修費等費用61186.40元。

（4）“基礎設施費”：該項目“基礎設施費”為1626398.00 元，經(jīng)審核，該項目“基礎設施費”為1608667.00元，本次清算允許扣除的“基礎設施費”為1601327.76 元（調(diào)整后扣除比例99.54%），調(diào)整減少17731.00 元；根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十一、二十三條規(guī)定，調(diào)減檢測費等費用17731.00元。

（5）“公共配套設施費”：該項目“公共配套設施費”為0元。

（6）“開發(fā)間接費”：該項目“開發(fā)間接費”為 0元。

3、企業(yè)申報房地產(chǎn)開發(fā)費用4268805.31 元，經(jīng)審核為4047427.57 元，本次清算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為4028961.95 元，調(diào)整減少221377.74 元。

4、企業(yè)申報與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金3053779.17元，其中：營業(yè)稅2747075.27元，城市建設稅192958.92元，教育費附加 82696.68 元，地方教育費附加31048.30元， 經(jīng)審核為3053779.17元，無調(diào)整。

5、企業(yè)申報對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除8537610.63 元， 經(jīng)審核為8094855.15元，本次清算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計扣除8057923.91元，調(diào)整減少442755.48 元。

審核后扣除項目總金額為55670337.62元， 按實際銷售、移交面積可扣除比例99.54%，本次清算應扣除項目金額合計為55430284.58 元（稅金按照100%扣除）。審核確定該項目總可售建筑面積25452.02 平方米,不含稅金及附加費扣除金額為52616558.45元, 單位扣除金額為2067.28（52616558.45 /25452.02）元/平方米。

四、土地增值稅計算

（一）申報審核情況

經(jīng)審核，該項目應稅收入57143414.81 元，其中普通住宅收入50706203.24 元，扣除項目金額49843034.83 元，增值額為863168.41元，增值率1.73%，應納稅額為258950.52元，土地增值稅稅負率為0.51%；非普通住宅收入4686068.57 元，扣除項目金額4214985.31 元，增值額為471083.26 元，增值率11.18%，應納稅額為141324.98元，土地增值稅稅負率3.02%；其他類型房地產(chǎn)收入1751143.00元，扣除項目金額1372264.44元，增值額為378878.56元，增值率27.61%，應納稅額為113663.57 元，土地增值稅稅負率6.49%。

清算結(jié)論

該項目符合土地增值稅清算條件，企業(yè)已報送紙質(zhì)清算資料，但是該企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算，根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第三十三、三十四條規(guī)定，可實行核定征收。審核后，普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)測算土地增值稅稅負率分別是0.51%、3.02%、6.49%，根據(jù)國家稅務總局青島市稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（國家稅務總局青島市稅務局公告2018年第23號）規(guī)定，即墨區(qū)普通住宅核定征收率不低于5%，非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。該項目普通住宅收入50706203.24 元，按照5%計算應繳納土地增值稅2535310.16（50706203.24*5%）元，已預繳626833.97元，應補1908476.19元；非普通住宅收入4686068.57 元，按照6%計算應繳納土地增值稅281164.11（4686068.57*6%）元，已預繳土地增值稅28981.20 元，應補土地增值稅252182.91元；其他類型房地產(chǎn)收入1751143.00元，按照6.50%計算應繳納土地增值稅113824.30（1751143.00*6.50%）元，合計應補土地增值稅2274483.40元。

審核人員：

稅源管理一科

2022年12月14日