疑點一：真按揭，假收入

案例7-3：某市稅務(wù)機關(guān)對某房企的W項目土地增值稅清算進行復核，發(fā)現(xiàn)W項目是采用代銷方式進行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報收入20,723.16萬元，納稅人的賬簿記載銷售費用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報收入？

解析：根據(jù)銷售傭金倒推收入22,723.16萬元，疑似少申報收入約2000萬元。通過查看企業(yè)明細賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。

稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復印件，金額合計 550萬元。企業(yè)解釋是因為要替購房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷售合同的信息聯(lián)系了5戶購房者，同時也做了詢問筆錄，證實了購房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開發(fā)商。由以上兩個有利的證據(jù)資料確定了該房開企業(yè)確實是隱藏了收入，最終對2000萬收入進行調(diào)增處理。

疑點二：售后回租方式銷售，銷售收入申報不真實

案例7-4：某市稅務(wù)機關(guān)在對本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行土地增值稅清算審核時，發(fā)現(xiàn)該項目商業(yè)售價與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價相比偏低，疑似少申報收入。

解析：通過三方信息查詢，發(fā)現(xiàn)該開發(fā)商對其開發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進行銷售，開發(fā)商將房屋銷售給購房者，后由開發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“B商業(yè)管理有限公司”與購房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營合同》，前三年租金收入抵頂購房款，占房屋總價的22%，開發(fā)商申報收入金額僅為房屋價款的78%。所以，需對前三年租金部分要調(diào)增收入，同時補繳相關(guān)稅費。

相關(guān)政策參考：

• 《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價格協(xié)議購買商店征收個人所得稅問題的批復》國稅函〔2008〕576號
• 蘇地稅規(guī)〔2012〕1號第三條第二款

疑點三：銷售單價明顯偏低

案例7-5：某開發(fā)項目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：

在上述土地增值稅清算過程中，是否存在少申報收入的情況？

解析：

• 根據(jù)項目合同總額計算該項目的平均售價：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

• 平均銷售價格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

• 2號樓銷售單價為5000元/㎡的10套房源低于該項目平均售價的70%，若企業(yè)未能給出正當理由，可考慮按該項目的平均售價予以調(diào)整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

備注：上述案例中以低于平均售價的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無正當理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當?shù)囟悇?wù)機關(guān)的具體政策。

相關(guān)參考政策：

• 《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號）
• 《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號）
• 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2016年第13號）
• 《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號）
• 《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號）

文章所分享案例思路，均來源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實踐及案例》一書，想要獲取更多詳細案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實踐經(jīng)驗相融合，闡述我們在土地增值稅清算數(shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

書籍鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8P

書籍介紹：