全媒體記者 杜 曉 實(shí)習(xí)生 景千姿

不久前,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱征求意見(jiàn)稿),將《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《條例》)上升為法律并向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。目前,征求意見(jiàn)稿已經(jīng)停止向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)〉的說(shuō)明》指出,土地增值稅立法是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要步驟,也是健全地方稅體系改革的重要內(nèi)容,有利于完善土地增值稅制度,增強(qiáng)權(quán)威性和執(zhí)法剛性,發(fā)揮土地增值稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)土地增值收益分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的作用,有利于健全我國(guó)的房地產(chǎn)稅收體系、推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力現(xiàn)代化。

此次征求意見(jiàn)稿的出臺(tái)有哪些深層次意義?《法制日?qǐng)?bào)》記者對(duì)此采訪了業(yè)內(nèi)有關(guān)專家。

暫行條例上升法律

稅法體系不斷健全

土地增值稅不是一個(gè)新增的稅種。《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)〉的說(shuō)明》指出,1993年12月13日,國(guó)務(wù)院發(fā)布了《條例》,自1994年1月1日起對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物的單位和個(gè)人征收土地增值稅。根據(jù)《條例》授權(quán),財(cái)政部于1995年1月印發(fā)了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》?！稐l例》施行20多年以來(lái),稅制比較健全,運(yùn)行平穩(wěn),上升為法律的條件和時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟。

中國(guó)政法大學(xué)教授施正文告訴記者,一開(kāi)始我國(guó)征收土地增值稅的主要原因是當(dāng)時(shí)海南出現(xiàn)了房地產(chǎn)炒賣現(xiàn)象,為了打擊炒房和炒地皮的現(xiàn)象,國(guó)家出臺(tái)了《條例》。

土地增值稅又被稱為反房地產(chǎn)暴利稅。1998年,我國(guó)進(jìn)行了房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革,房地產(chǎn)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。國(guó)家再次出臺(tái)規(guī)定,從1999年8月1日開(kāi)始,對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；贈(zèng)送、繼承、房屋互換等情況,同樣免征土地增值稅。之后,所有個(gè)人擁有的住宅性質(zhì)房屋,買賣時(shí)也免征土地增值稅。

北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文認(rèn)為,此次發(fā)布的征求意見(jiàn)稿整體來(lái)看沒(méi)有根本性的變化,基本上是把暫行條例上升為法律,計(jì)稅方式,稅率等基本保持不變,屬于稅制的平移。

“目前土地增值稅仍實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%。”劉劍文說(shuō)。

在稅收優(yōu)惠政策方面,《條例》規(guī)定,銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅。而征求意見(jiàn)稿中明確了“納稅人建造保障性住房出售,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；因國(guó)家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”這兩種情況下,可以免征土地增值稅。

“征求意見(jiàn)稿對(duì)于健全我國(guó)稅法體系,優(yōu)化稅制要素,規(guī)范征收管理環(huán)節(jié),更好發(fā)揮土地增值稅在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的作用,都有重要意義?！笔┱恼f(shuō)。

增加房企資金壓力

推動(dòng)行業(yè)良性發(fā)展

《關(guān)于〈中華人民共和國(guó)土地增值稅法(征求意見(jiàn)稿)〉的說(shuō)明》指出,《條例》規(guī)定,轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物并取得收入的單位和個(gè)人應(yīng)繳納土地增值稅。在此基礎(chǔ)上,征求意見(jiàn)稿將出讓、轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱集體房地產(chǎn))納入征稅范圍。同時(shí),擬將目前對(duì)集體房地產(chǎn)征收的土地增值收益調(diào)節(jié)金取消。

“這主要是為了貫徹落實(shí)黨的十八屆三中全會(huì)有關(guān)要求,與土地改革相銜接。早在2014年,中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳就明確要求建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度,并要求建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制,合理提高個(gè)人收益。2015年以來(lái),全國(guó)33個(gè)試點(diǎn)地區(qū)開(kāi)展了農(nóng)村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項(xiàng)改革試點(diǎn),允許集建地入市和轉(zhuǎn)讓,實(shí)行與國(guó)有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價(jià)?！眲ξ恼f(shuō)。

施正文認(rèn)為,除了擴(kuò)大了征收范圍外,此次出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿與《條例》相比,還擴(kuò)大了各地政府的權(quán)限,調(diào)整了稅收優(yōu)惠政策,明確了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和申報(bào)納稅期限,清算環(huán)節(jié)由應(yīng)清算與可清算合并為應(yīng)清算,改變了征收管理模式。

“土地增值稅比較復(fù)雜,各地差異較大,很難制定一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn),此次發(fā)布的征求意見(jiàn)稿增加了‘授權(quán)國(guó)務(wù)院可規(guī)定減征或免征土地增值稅的其他情形；將建造增值率低于20%的普通住宅免稅的規(guī)定,調(diào)整為授權(quán)省級(jí)政府結(jié)合本地實(shí)際決定減征或是免征；增加授權(quán)省級(jí)人民政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)較不發(fā)達(dá)、地價(jià)水平較低地區(qū)集體房地產(chǎn)減征或免征土地增值稅’的規(guī)定,賦予了地方政府一定權(quán)限,可以根據(jù)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求制定相關(guān)政策,做到因地制宜,因地施策?！笔┱恼f(shuō)。

征求意見(jiàn)稿對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期影響也引起了社會(huì)關(guān)注。目前,房地產(chǎn)企業(yè)仍是繳納土地增值稅的主力。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示,2018年土地增值稅收入達(dá)到5642億元,同比增長(zhǎng)14.9%。根據(jù)企業(yè)年報(bào),房地產(chǎn)企業(yè)恒大、碧桂園和萬(wàn)科,2018年應(yīng)交土地增值稅分別約為521億元、139億元和196億元。

在劉劍文看來(lái),征求意見(jiàn)稿對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言影響不大,可能會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成一定的資金壓力,但能有效推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰,資金雄厚的房企會(huì)更加具有競(jìng)爭(zhēng)力。

施正文也認(rèn)為,征求意見(jiàn)稿對(duì)申報(bào)納稅及清算環(huán)節(jié)的有關(guān)規(guī)定更具強(qiáng)制性,相比《條例》更加嚴(yán)格、規(guī)范,這將在一定程度上增加部分房企的資金壓力,抑制房企過(guò)度粗放發(fā)展、游走在灰色地帶等問(wèn)題。雖然短期內(nèi)會(huì)降低房企的資金利用率,但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看將更有利于房企把握開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)節(jié)奏、防控資金風(fēng)險(xiǎn)。

“另外,征收管理模式變?yōu)楹罄m(xù)管理。這種變化增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn),若稅務(wù)機(jī)關(guān)在事后監(jiān)管、稽查中認(rèn)為需要補(bǔ)繳土地增值稅的,企業(yè)將面臨稅收滯納金、罰款的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這樣一來(lái),納稅人需要在前期環(huán)節(jié)更注重對(duì)相關(guān)政策與操作口徑的把握,包括資料準(zhǔn)備、內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制等?！笔┱恼f(shuō),土地增值稅如果不能合理實(shí)施,可能會(huì)變成逆向調(diào)節(jié),導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求,從而推高房?jī)r(jià),使其不能有效發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的作用。

個(gè)人住房不予征收

貫徹落實(shí)稅收法定

對(duì)于普通的購(gòu)房者而言,最關(guān)心的問(wèn)題就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓是否需要征收土地增值稅。對(duì)此,劉劍文認(rèn)為,全面征收土地增值稅的可能性不大,根據(jù)《條例》規(guī)定,個(gè)人住房并未納入征收范圍。

施正文認(rèn)為,盡管征求意見(jiàn)稿并沒(méi)有明確提到這一點(diǎn),但這并不意味著要取消相關(guān)政策。2006年,財(cái)政部發(fā)布了文件,明確對(duì)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征土地增值稅。這一政策減輕了居民的稅收負(fù)擔(dān),穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng),有必要繼續(xù)存在,但不排除未來(lái)會(huì)有征收可能。

另?yè)?jù)施正文介紹,土地增值稅是對(duì)房產(chǎn)土地在轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)的增值額征收的一種稅,其納稅人是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得增值收益的單位和個(gè)人。土地增值稅在轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)移環(huán)節(jié)征收,以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù),實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。而房產(chǎn)稅則是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種,以房產(chǎn)的計(jì)稅余值或租金收入為依據(jù)征收的一種財(cái)產(chǎn)稅,其納稅人是房產(chǎn)所有者或使用者。

“目前國(guó)際上開(kāi)征土地增值稅的國(guó)家并不多,而且土地增值稅是為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)暴利而產(chǎn)生的,如果未來(lái)房地產(chǎn)稅進(jìn)一步健全,土地增值稅就有可能慢慢淡出市場(chǎng)?！笔┱恼f(shuō)。

劉劍文認(rèn)為,征求意見(jiàn)稿的發(fā)布加快了立法步伐,將土地增值稅從條例上升為法律是貫徹落實(shí)稅收法定原則的重要體現(xiàn)。同時(shí),土地增值稅作為地方財(cái)政的主要收入來(lái)源,是地方稅的一大稅種,這也是進(jìn)一步推動(dòng)地方稅體系改革的重要內(nèi)容。

“將土地增值稅暫行條例上升為法律,對(duì)于完善土地增值稅制度、增強(qiáng)執(zhí)法剛性、調(diào)節(jié)土地收益、增加地方財(cái)政收入、維護(hù)市場(chǎng)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展都具有重大意義。但無(wú)論是條例還是征求意見(jiàn)稿,能夠落到實(shí)處才最關(guān)鍵。”劉劍文說(shuō)。