買房是人生大事，那買賣房屋會涉及到哪些稅費(fèi)呢？今天，我就先寫最為常見的住宅銷售。

此處的住宅，僅指70年產(chǎn)權(quán)，水電費(fèi)按照居民用水和居民用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的商品房。（公寓的水電屬于商業(yè)用水和商業(yè)用電，價格比住宅的高一些。）

住宅在交稅和向銀行申請按揭貸款時，區(qū)分普通住宅和非普通住宅。

通常情況下，普通住宅相較非普通住宅，整體稅負(fù)低，首付比例低。

那何為普通住宅呢？

就是指單套住宅套內(nèi)建筑面積120平方米以下，或者單套總建筑面積144平方米以下、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。

這里對普通住宅的界定面積，比如套內(nèi)建筑面積120平方米和總建筑面積144平方米，都是包括120平方米和144平方米的。

除此之外，都是非普通住宅。比如144方以上（不含144方），別墅等。

這里我要再說一下，目前中國官方的說法里，是沒有“豪宅稅”一說的。

由于各地對房產(chǎn)的限購政策不盡相同，所以在個人二手房交易中，我就以廣州為例，區(qū)分廣州和廣州以外的地區(qū)。

--------先看買房人要交哪些稅，怎么交。

契稅：

1、全國大部地區(qū)現(xiàn)行的一般稅率是3%，據(jù)說長沙是4%。也就是說，144方以上的非普通住宅，或者144方以內(nèi)的普通住宅在沒有任何優(yōu)惠減免的情況下，都是按照購房款的3%來計(jì)算交稅。

2、個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。這一點(diǎn)，全國統(tǒng)一。

孩子18歲成年買房，可以視作一個獨(dú)立的家庭。離異為單身。在廣州，離異人士只能買一套房子。

廣州的契稅優(yōu)惠稅率，是針對首套房，家庭唯一的一套房，也就是說，只要現(xiàn)在這個家庭名下無房即可享受1%或者1.5%的契稅稅率，而無論之前是否有過購房記錄，但是廣州以外的多個地區(qū)，契稅上的此項(xiàng)優(yōu)惠，是針對首次購房。也就是在此地區(qū)從未買過房子的家庭/個人。

3、除了北京、上海、廣州、深圳外，對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。而北上廣深的二套房全部按3%的稅率交契稅。

契稅的計(jì)稅價格都是不含增值稅的。

印花稅：一本證五塊錢。

--------再看賣房人要交哪些稅，怎么交。雖然實(shí)際生活中，都是買家承擔(dān)的。

增值稅及附加：

普通住宅：

購買未滿5年的，增值稅及附加=（自行申報(bào)價格和稅局評估價格孰高-增值稅）*5.3%計(jì)算。也就是說，按房款全額征收5.3%的增值稅及附加。

購買超過5年（包括5年），增值稅為0。

這里5年的取證時間一般是以房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權(quán)證）出證或契稅完稅證時間開始滿5年。

對房產(chǎn)證（不動產(chǎn)權(quán)證）時間為購房時間有異議的，可提供以下材料證明：

1，提供上手購房契稅完稅證或上手房產(chǎn)證調(diào)檔件（孰早）；

2，屬于房改房，提供《公有住房繳款明細(xì)表》或《購房協(xié)議》或收款收據(jù)（孰早）；

3，屬于繼承、贈與（必須是直系親屬），析產(chǎn)（一般指離婚時搞到的房子）、分割的住房，可提供繼承、贈與、析產(chǎn)公證書及分割前的契稅完稅證時間，作為是否滿5年的計(jì)算開始時間。

非普通住宅：

購買未滿5年的，增值稅及附加=（自行申報(bào)價格和稅局評估價格孰高-增值稅）*5.3%計(jì)算。

購買超過5年（包括5年），增值稅及附加=（自行申報(bào)價格和稅局評估價格孰高-上手發(fā)票-增值稅）*5.3%計(jì)算。無贈值的，增值稅是0。

以前，增值稅及附加是5.6%，但根據(jù)財(cái)稅2019第13號文的規(guī)定，從19年到今年底，附加稅、印花稅減半，所以變成了5.3%。

上述增值稅及附加是針對廣州地區(qū)，那么，北上廣深以外的地區(qū)是這樣的：

普通住房：將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3%全額計(jì)算，將購買2年以上（含2年）住房對外銷售，增值稅是0。

非普通住房：將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5.3%全額計(jì)算，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售，按照賣價-買價的差額的5.3%計(jì)算。

個人所得稅：

自用滿5年（含5年）且屬廣東省內(nèi)家庭（夫妻雙方）唯一住房的，不征個人所得稅。

自用的時間，一般以不動產(chǎn)證出證時間為準(zhǔn)，如果不動產(chǎn)證不滿5年，但可以提供以下材料的，也可以以下材料的時間孰早為原則：

1、購買商品房的，以不動產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明上注明的時間或《商品房買賣合同》約定的交樓時間為準(zhǔn)。

2、購買公有住房的，以購房合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期、《購買公房繳款明細(xì)表》上注明的繳款時間或不動產(chǎn)權(quán)證上注明的時間為準(zhǔn)。

3、自建住房的，以房屋檔案記載的規(guī)劃部門竣工驗(yàn)收時間或房管部門發(fā)放的不動產(chǎn)權(quán)證上注明的時間為準(zhǔn)。

4、個人通過受贈、繼承、離婚析產(chǎn)等非購買形式取得的房屋，以發(fā)生上述行為前的自用時間為準(zhǔn)。

自用未滿5年，不含5年的：

如果可以提供上手購房發(fā)票、契稅完稅證或上手來源為贈與（據(jù)實(shí)征收）的材料的，個人所得稅=（自行申報(bào)價格或者評估價格孰高-房產(chǎn)原值-合理費(fèi)用）*20%。

無法提供上手購房發(fā)票、契稅完稅證的，核定征收。按不含增值稅的售價（自行申報(bào)和評估孰高）*1%。

個人所得稅全國基本一樣，區(qū)別在于核定征收時的稅率，廣東省內(nèi)，廣州是1%，佛山是2%，其他地區(qū)原來是2%的，最近都降到1%。全國大部分地區(qū)也就是1-3%的水平。

希望以上能給大家?guī)韼椭?/p>