房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，由于普通住宅具有增值率低于20%，則可享受免征土地增值稅的優(yōu)惠政策，因此一般地產(chǎn)企業(yè)在清算過程中，則盡量將可能多的業(yè)態(tài)歸集到普通住宅中，以爭取最大化的享受稅收優(yōu)惠政策，但如果操作不當(dāng)，則會得不償失，造成業(yè)態(tài)劃分混亂，清算不被稅務(wù)認(rèn)可的被動局面。

一、普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國辦發(fā)（2005）年26號及國稅發(fā)（2005）年89號文件規(guī)定，關(guān)于普通住宅的的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要有以下三個:

1. 住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

2. 單套建筑面積在120平方米以下；

3. 實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。

另：各省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，允許單套建筑面積和價格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。

上述三個標(biāo)準(zhǔn)，只要有其中任一條件不滿足，則不能劃分為普通住宅，而應(yīng)認(rèn)定為非普通住宅，當(dāng)然也不能享受普通住宅相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策。

二、因產(chǎn)權(quán)面積引起的價格認(rèn)定爭議及實(shí)務(wù)操作

對于上述三個條件，由于建筑容積率、建筑面積一般在土地出讓合同或者立項(xiàng)的規(guī)劃審批文件、預(yù)（實(shí)）測報告中都會有明確的表示，一般不存在爭議，但普通住宅價格認(rèn)定在實(shí)務(wù)中爭議就比較大。

案列：甲地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需要，建造了一批復(fù)式結(jié)構(gòu)的房屋（即：上下兩層LOFT結(jié)構(gòu)），該企業(yè)在土地增值稅清算中，就普通住宅的價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)存在以下兩種不同的觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一：單套復(fù)式結(jié)構(gòu)普通住宅價格不能完全按照當(dāng)?shù)刈》坎块T公布的住房平均交易價格的劃分標(biāo)準(zhǔn)

理由：因地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目業(yè)態(tài)，是隨著市場需求的變化而不斷推陳出新，上述相關(guān)普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)并不適合該企業(yè)的項(xiàng)目業(yè)態(tài)。

因該項(xiàng)目屬于復(fù)式住宅結(jié)構(gòu)，給業(yè)主簽定的成交價格是按照單層面積計(jì)算價格的，在房管部門備案的房屋面積也是單層銷售面積，后期業(yè)主房屋產(chǎn)權(quán)證上的也是單層面積，但甲企業(yè)給業(yè)主實(shí)際的交付標(biāo)準(zhǔn)是復(fù)式結(jié)構(gòu)，也就是上下兩層之和的面積，比如平均約50平米的單層住宅面積業(yè)主實(shí)際享受的是100平米，那么，確定是否為普通住宅也不能按照備案的單層面積、單層價格來確定是否超過標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)按上下兩層之和的面積來分?jǐn)偝山粌r格，那么成交價格自然就從原來的單層計(jì)價中被稀釋，當(dāng)然應(yīng)以分?jǐn)偤蟮某山粌r格來判定是否超標(biāo)。

因此在劃分普通與非普通的標(biāo)準(zhǔn)中，單套復(fù)式普通住宅成交價格不能完全按照當(dāng)?shù)刈》坎块T公布的住房平均交易價格的劃分標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)按上下兩層分?jǐn)偤蟮膬r格確認(rèn)是否高于該住房平均交易價格。

觀點(diǎn)二：單套復(fù)式結(jié)構(gòu)普通住宅以產(chǎn)權(quán)證上的備案面積來確認(rèn)成交價格是否超過劃分標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)上述相關(guān)普通住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，不論該項(xiàng)目是復(fù)式結(jié)構(gòu)，還是一般的平層結(jié)構(gòu)，均以產(chǎn)權(quán)證上的銷售面積來確認(rèn)成交價格是否超標(biāo)。

雖然該項(xiàng)目是復(fù)式結(jié)構(gòu)，但最終產(chǎn)權(quán)證上備案的是單層的面積，那么就以單層面積和業(yè)主的成交價格判定是否超過普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，凡高于該級別土地上住房平均交易價格，均應(yīng)被劃分為非普通住宅。

實(shí)務(wù)操作：在實(shí)務(wù)中，目前無論是稅務(wù)機(jī)關(guān)還是土增清算事務(wù)所，絕大多數(shù)都支持觀點(diǎn)二，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行上述普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，即以產(chǎn)權(quán)證上備案的面積來判定成交價格是否超標(biāo)，而不能想當(dāng)然的以復(fù)式結(jié)構(gòu)來做文章，將本屬于非普通住宅的房屋價格劃分到普通住宅之列，以此來享受稅收的優(yōu)惠政策。

三、同期住房的平均交易價格認(rèn)定爭議及實(shí)務(wù)操作

根據(jù)上述普通住宅的認(rèn)定原則，價格標(biāo)準(zhǔn)是按照實(shí)際成交價格與同期住房的平均交易價格來判定的，那么在實(shí)務(wù)操作過程中，同期住房的平均交易價格怎么認(rèn)定呢？

認(rèn)定一：一般稅務(wù)機(jī)關(guān)會參考當(dāng)?shù)刈〗ú块T下發(fā)的的各年度各地區(qū)的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)作為依據(jù)，并以相關(guān)文件的形式做了明確規(guī)定。

認(rèn)定二：如果當(dāng)?shù)卣唇o出具體地區(qū)的普通住宅價格標(biāo)準(zhǔn)，一般會參考附近相同類別住房的平均交易價格，作為認(rèn)定該地的標(biāo)準(zhǔn)。

很多地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，對于項(xiàng)目中住宅的交易價格是否超過同期住房的平均交易價格，一般會存在兩個爭議：

1、雖然當(dāng)?shù)赜衅胀ㄗ≌瑑r格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，但當(dāng)?shù)氐耐恋丶墑e各有差別，當(dāng)然不同級別的土地成本是不同的，不同的土地成本必然在后期銷售時，成交價格也是會存在一定的差別，因此，將不同級別的土地按統(tǒng)一的價格作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，存在以點(diǎn)概面的爭議。

2、如果當(dāng)?shù)貨]有普通住宅價格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，在參考其他同類樓盤價格時，因各項(xiàng)目受開發(fā)地域、周邊環(huán)境、開發(fā)時間跨度等因素的影響，銷售價格肯定會存在較大的差異，如果參考臨近同類樓盤價格作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，也存在有失偏頗的爭議。

實(shí)務(wù)操作：針對同期住房的平均交易價格認(rèn)定爭議，在實(shí)務(wù)操作中：

（1）如果當(dāng)?shù)赜忻鞔_文件規(guī)定，且將不同地區(qū)的土地住房價格都作了詳細(xì)的劃分，那么就應(yīng)該嚴(yán)格按照該文件做為劃分標(biāo)準(zhǔn)，而不應(yīng)將企業(yè)的其它因素?fù)诫s進(jìn)來；

（2）如果當(dāng)?shù)貨]有明確文件規(guī)定，參考附近其他樓盤價格只是提供了可借鑒的標(biāo)準(zhǔn)范圍，并不是說就必須要完全按照附近樓盤價格來作為劃分依據(jù)，企業(yè)可以從土地地域級別、土地取得時間、周邊配套及環(huán)境影響等角度出發(fā)提出異議并做好有效溝通，且以相關(guān)資料作為支撐，爭取取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的理解和認(rèn)同，將參考價格劃定在一個合理范圍內(nèi)，以最大限度的享受稅收優(yōu)惠政策。

當(dāng)然我們也希望隨著稅收政策法規(guī)的不斷更新和完善，相關(guān)土增清算的爭議問題能推出有效的補(bǔ)丁文件和解決辦法，使得地產(chǎn)企業(yè)能充分享受國家的稅收政策，也不至于雙方各執(zhí)一詞，無合理依據(jù)可依，使企業(yè)的涉稅事宜得不到合理解決。

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