也許您已經(jīng)注意到了，2016年5月房地產(chǎn)營改增后，地稅局征稅重點逐漸轉(zhuǎn)移到了土地增值稅和個人所得稅上。據(jù)我所熟悉的房地產(chǎn)企業(yè)反饋，他們各地的項目陸陸續(xù)續(xù)的收到了主管稅務(wù)機關(guān)下達(dá)的土地增值稅清算通知書。

財務(wù)小伙伴們就開始困惑了，收到稅務(wù)局的清算通知，就必須要清算土地增值稅嗎？

還是讓我們通過一個案例來解開大家的疑惑吧。

一

舉例說明

假定神州九鼎房地產(chǎn)（北京）公司開發(fā)了九鼎花園住宅項目，2016年10月取得預(yù)售許可證。由于九鼎花園項目處于京城黃金地段，一開盤就熱銷。

2017年3月，主管稅務(wù)機關(guān)給這個該項目公司下發(fā)了土地增值稅清算通知書。

企業(yè)接到通知后，財務(wù)負(fù)責(zé)人就非常著急。原因是，該項目盡管銷售進度已達(dá)到95%，但是工程進度只有76%，如果此時進行清算則存在兩個問題：

1. 銷售進度與工程開發(fā)進度嚴(yán)重不匹配，工程進度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于銷售進度；

2. 發(fā)票取得困難：根據(jù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的特點，前期預(yù)付開發(fā)成本或開發(fā)費用在這個時間節(jié)點上很難立刻取得正規(guī)發(fā)票。

如果在這種情況下進行清算，一定會存在土地增值稅嚴(yán)重超交的情況。

也許很多財務(wù)小伙伴會想到二次清算。

二

開發(fā)項目是否可以二次清算

1.在國家的土地增值稅文件中沒有二次清算明確的規(guī)定。

2.在各地地方稅務(wù)局土地增值稅文件中，只有少數(shù)幾個省份地稅局允許進行土地增值稅二次清算，稅款多退少補，但是在實際操作過程中很難實現(xiàn)。

三

國家土地增值稅清算相關(guān)規(guī)定

國家發(fā)布的政策中，涉及到土地增值稅清算的全部政策，如下圖所示：

一、土地增值稅暫行條例

二、暫行條例實施細(xì)則

三、財稅【2006】21號

四、國稅發(fā)【2006】187號

五、國稅發(fā)【2009】91號

其中在土地增值稅清算方式上，國家把土地增值稅清算分為“主動清算”和“通知清算”兩種方式。

（一）主動清算條件：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條第（一）款規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（二）通知清算條件：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條第（二）款規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

4.省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

三

地方代表性規(guī)定

以山東省為例，《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號）第二十二條規(guī)定，對符合以下條件之一的，主管地稅機關(guān)可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

其中第二十三條補充說明：上述所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

（一）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（三）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

從以上條款中不難看出，山東省對于土地增值稅通知清算條件的前兩條基本與國家法規(guī)一致。值得注意的是該文件的第二十三條，明確指出了 “全部竣工”、“已竣工驗收”的條件。

當(dāng)那個焦慮的財務(wù)經(jīng)理向我咨詢是否應(yīng)該清算時，我問他了如下問題：

1.你的項目竣工驗收了嗎？

2.你的項目竣工證明材料報房地產(chǎn)管理部門備案了嗎？

3.你的開發(fā)產(chǎn)品交付使用了嗎？

4.你的開發(fā)產(chǎn)品辦理初始產(chǎn)權(quán)證明了嗎？

5.你的最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年了嗎？

他均肯定的回答：沒有！

我依據(jù)國家法規(guī)與當(dāng)?shù)匚募?，已?jīng)判定這個項目不具備土地增值稅清算條件。

我建議他先回去仔細(xì)閱讀、揣摩國稅發(fā)[2006]187號文件與國稅發(fā)[2009]91號文件相應(yīng)條款，之后再去找主管稅務(wù)機關(guān)溝通。

過后不久，財務(wù)經(jīng)理向我反饋說，稅務(wù)機關(guān)核實情況后，又收回了土地增值稅清算通知書。

在這兒要提醒小伙伴記住的是，稅務(wù)工作要以稅法為準(zhǔn)繩、以法律事實為依據(jù)。

本文來自于公眾號九鼎財稅說原創(chuàng)文章