房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅臨界點(diǎn)籌劃案例

案例背景

某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅建造一棟4萬M2的商品房，針對(duì)市場現(xiàn)場及對(duì)未來市場價(jià)格的走勢，營銷部門給了兩個(gè)銷售價(jià)格：

方案一：按照銷售總價(jià)32000萬的價(jià)格出售，假設(shè)扣除項(xiàng)目金額為27200萬元；企業(yè)所得稅允許稅前扣除金額同為67200萬元。

方案二：按照銷售總價(jià)34000元/平方米的價(jià)格出售，扣除項(xiàng)目在方案一基礎(chǔ)上增加一點(diǎn)2%，金額為27744萬元

提問：針對(duì)以上售價(jià)及成本，從稅法角度，企業(yè)根據(jù)什么指標(biāo)來選擇銷售方案？

答：主要對(duì)比兩銷售價(jià)格下的稅前利潤

方案一：

該房地產(chǎn)取得銷售收入為32000萬元。

房產(chǎn)的增值率

=[（32000-27200）÷27200]×100%

= 17.65%

增值率小于20%的臨界點(diǎn)，無需繳納土地增值稅，企業(yè)的稅前利潤為4800萬元（32000一27200）。

方案二：

該房地產(chǎn)取得銷售收入為34000萬元。

房產(chǎn)的增值率

=[（34000-27744）÷27744]×100%

= 22.55%

增值率大于20%，需要繳納土地增值稅1876.8萬元[（34000-27744）×

30%]，企業(yè)的稅前利潤為4379.2萬元（34000-27744-1876.8）。

從方案一與方案二的比較看，方案二的銷售總價(jià)雖然提高了2000萬元，但是稅前利潤卻下降了420.8萬元（4800-4379.2）。

所以，企業(yè)該采取第一種銷售方案。