房地產(chǎn)土地增值稅是企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入，就其企業(yè)所取得的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。它的繳納數(shù)額動則就是百萬級、千萬級，甚至億級，是房地產(chǎn)會計在職場大考中逃不開也躲不過的一道難題。

今天小編就帶你一起來攻克它，讓你在這道題上拿到100分！

01

土地增值稅的預(yù)征與清算

土地增值稅的征收方式分為查賬征收和核定征收，在查賬征收方式下，在項目全部竣工結(jié)算前需要預(yù)征土地增值稅，符合土地增值稅清算條件的，要按照稅法規(guī)定進行土地增值稅的清算，即分為土地增值稅的預(yù)征和清算兩個階段。

1、土地增值稅預(yù)征

土地增值稅預(yù)征=竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率，預(yù)征率按照當?shù)囟惥謱ζ髽I(yè)的情況進行核定。

2、土地增值稅清算

土地增值稅是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

國稅發(fā)[2009]91號第九條規(guī)定

應(yīng)進行土地增值稅的清算

主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目的全部竣工、完成銷售的；

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）整理轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

02

土地增值稅的計算

1、計算公式：

應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入－扣除項目金額

2、計算土地增值稅的步驟：

第一步：確定清算項目的銷售額

第二步：確定扣除項目金額

第三步：計算增值額

第四步：計算增值額與扣除項目金額之比，確定適用的稅率和速算扣除數(shù)

第五步：計算土地增值稅稅額

3、扣除項目依據(jù)具體內(nèi)容不同，可分為以下：

1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

第一種情況：能夠按項目分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明

可扣除開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X5%

第二種情況：不能夠按項目分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)證明

可扣除開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X10%

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的加計扣除

財政部確定的一項重要扣除項目，是對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%的扣除。如無房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)是不可以加計扣除的。

其他扣除項目=（取得土地使用權(quán)支付金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）X20%

03

案例實操

某房地產(chǎn)企業(yè)建造商品房一幢，建房總支出3000萬元，有關(guān)費用為：①支付地價款200萬元；②土地征用及拆遷補償費120萬元；③前期工程費180萬元；④基礎(chǔ)設(shè)施費200萬元；⑤建筑安裝工程費1500萬元；⑥公共配套設(shè)施200萬元。期間費用600萬元，其中利息支出500萬元（利息能按房地產(chǎn)項目分攤，并有金融機構(gòu)貸款證明）。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將商品房賣出，取得收入6000萬元，并按規(guī)定繳納相關(guān)稅金的金額300萬元，請計算應(yīng)繳納多少土地增值稅（扣除比例為5%）。

答：

第一步：計算扣除項目金額

①支付地價款200（萬元）

②房地產(chǎn)開發(fā)成本=120+180+200+1500+200=2200（萬元）

③房地產(chǎn)開發(fā)費用=500+（200+2200）×5%=620（萬元）

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=300（萬元）

⑤加計扣除=（200+2200）×20%=480（萬元）

扣除項目金額合計=200+2200+620+300+480=3800（萬元）

第二步：計算增值額

商品房銷售收入總額6000萬元。

增值額=商品房銷售收入-扣除項目金額合計=6000-3800=2200（萬元）

第三步：確定增值率

增值額占扣除項目金額比率=2200÷3800×100%=58%，參考《土地增值稅四級超率累進稅稅率表》適用土地增值稅率40%，扣除率5%。

第四步：計算土地增值稅稅額

土地增值稅稅額=增值額X40%-扣除項目金額X5%=2200×40%－3800×5%=690（萬元）

04

你Get到了嗎？

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅籌劃方法你Get到了嗎？

當然以上只是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的冰山一角，除土地增值稅之外，房地產(chǎn)開發(fā)中還會涉及企業(yè)增值稅、附加稅費、契稅、印花稅、土地使用稅、房產(chǎn)稅等多個稅種，這些稅種的籌劃你想了解嗎？