籌劃就是計(jì)劃，就是事前的規(guī)劃與謀略，一切籌劃都講究提前性。稅務(wù)籌劃也不例外，項(xiàng)目早期的稅務(wù)籌劃節(jié)稅效果最大，也最容易實(shí)現(xiàn)。到了土地增值稅清算階段，稅務(wù)籌劃的空間已經(jīng)不大。但合理籌劃還是可以獲得一定節(jié)稅效果的。本文探討了土地增值稅的8個(gè)籌劃技巧。

1.合理選定分類方式

某樓盤(pán)包括普通住宅、非普通住宅、商鋪、地下停車位等四種類型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。若按四類產(chǎn)品分開(kāi)清算，則該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅為：

從以上計(jì)算可以看出，如何分類對(duì)土地增值稅產(chǎn)生直接影響：分類越粗，低增值產(chǎn)品拉低了高增值產(chǎn)品的增值率，項(xiàng)目總體稅負(fù)越低；分類越細(xì)，高增值產(chǎn)品稅負(fù)高，項(xiàng)目整體稅負(fù)越高。所以，合理選擇分類方式，是可以節(jié)稅的。企業(yè)可以結(jié)合本地稅務(wù)部門(mén)要求、項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇對(duì)自己最有利的方式進(jìn)行清算。

2.合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開(kāi)發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對(duì)稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計(jì)算。若按此規(guī)定，上述樓盤(pán)按兩類產(chǎn)品清算方式下，普通住宅的土地成本將減少200萬(wàn)，非普通住宅分?jǐn)偟耐恋爻杀驹黾?00萬(wàn)，稅負(fù)可減少72萬(wàn)：

項(xiàng)目

普通住宅

非普通住宅+商鋪+停車位

合計(jì)

一、收入總額

9,494

33,296

42,790

二、扣除合計(jì)

11,468

31,086

42,555

1、土地成本

433

1,442

1,875

2、建安成本

7,896

20,157

28,053

3、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

949

3,330

4,279

4、有關(guān)的稅金

524

1,838

2,362

5、加計(jì)20%

1,666

4,320

8,978

三、增值額

-1,974

2,210

235

四、增值率

-17%

7%

0.55%

五、應(yīng)繳稅額

-

663

663

因此，在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測(cè)算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對(duì)自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_(kāi)發(fā)成本，是可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅效果的。

3.合理歸類直接成本

在進(jìn)行開(kāi)發(fā)成本核算時(shí)，將某些與開(kāi)發(fā)產(chǎn)品直接相關(guān)的成本開(kāi)支直接登記入對(duì)應(yīng)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，避免錯(cuò)誤分?jǐn)?，也可以?jié)約稅金。例如在本案例中，底商外墻為干掛石材，上面住宅外墻為磁磚，此前底商石材成本被作為公共成本，按建筑面積在不同產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)?。修正這個(gè)錯(cuò)誤，普通住宅建安成本減少200萬(wàn)，商鋪的建安成本增加200萬(wàn)，項(xiàng)目總稅負(fù)又減少72萬(wàn)。

4.延伸產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，跨行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化

對(duì)民營(yíng)和外資房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算應(yīng)對(duì)的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼”，將利潤(rùn)向上下游延伸。比如將房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為非房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)，比如建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等其他關(guān)聯(lián)行業(yè)利潤(rùn)，一方面，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的；另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)不能采取核定征收企業(yè)所得稅，而其他行業(yè)則沒(méi)有強(qiáng)制要查賬征收的要求，分流利潤(rùn)的外圍公司利用核定征收以及財(cái)政返還或財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)政策也是降低整體稅負(fù)的有效措施之一。

富力、碧桂園、恒大、雅居樂(lè)等在這方面是典型代表，從他們的上市年報(bào)披露的信息中可窺一斑。

5.多制造“利潤(rùn)調(diào)節(jié)器”，進(jìn)行關(guān)聯(lián)交易

要想做好稅務(wù)籌劃，那就得將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化，在原有公司外圍多打造幾個(gè)“殼公司”，這些殼有的可能是有稅收優(yōu)惠政策的，有的可能是虧損的，有的可能處于低稅負(fù)地區(qū)。再利用這些殼公司與原來(lái)的核心企業(yè)發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，利用價(jià)格的高與低進(jìn)行轉(zhuǎn)讓定價(jià)，人為地創(chuàng)造出節(jié)稅空間來(lái)。否則如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。更重要的是，這些“殼公司”可以起到“防火墻”的功效，因此又可以稱之為“利潤(rùn)調(diào)節(jié)器”、“蓄水池”。

6.分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)增值率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房產(chǎn)主要的稅收負(fù)擔(dān)是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅。土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果可以分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，就可以降低房地產(chǎn)的增值率，從而降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。運(yùn)用收入分散法進(jìn)行土地增值稅籌劃的關(guān)鍵在于如何使收入分散合理化，常用的方法是將可以分開(kāi)單獨(dú)處理的部分（如房屋里的設(shè)施）從整個(gè)房地產(chǎn)中分離。當(dāng)住房初步完工但還沒(méi)有安裝設(shè)備及進(jìn)行裝潢、裝飾時(shí)，便可以和購(gòu)買者簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同，之后再與購(gòu)買者簽訂設(shè)備安裝及裝潢、裝飾合同，這樣企業(yè)可以只就第一份合同上注明的金額繳納土地增值稅，而第二份合同上注明的金額僅屬于營(yíng)業(yè)稅征稅范圍，不必再計(jì)征土地增值稅。

7.期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用除利息支出外都不按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開(kāi)發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

8.利息支出籌劃法

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)過(guò)程中，一般都會(huì)因借款產(chǎn)生大量利息費(fèi)用，計(jì)算土地增值稅時(shí)，利息費(fèi)用的不同扣除方法也會(huì)對(duì)應(yīng)納稅所得額產(chǎn)生很大影響。房地產(chǎn)企業(yè)的利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)有兩種扣除率，即5%或10%。假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)為A，為該項(xiàng)目借款發(fā)生的利息支出為B。若該企業(yè)能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明時(shí)，允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為（5%×A＋B），否則允許扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為10%×A，令兩者相等就可以得出：B＝5%×A。企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)算時(shí)，如預(yù)計(jì)該項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要依靠借款籌資，借款的利息超過(guò)開(kāi)發(fā)成本和土地價(jià)款合計(jì)的5%時(shí)，應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)記錄，以便在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?。此外，?yīng)注意要取得銀行貸款利息結(jié)算清單等貸款的證明資料，以使利息支出能夠作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目。相反，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款不多，利息費(fèi)用率較低，預(yù)計(jì)不會(huì)超過(guò)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)的5%時(shí)，企業(yè)可選擇不將利息費(fèi)用作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，應(yīng)根據(jù)具體情況從多方面加以考慮。如：企業(yè)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)發(fā)生借款利息多少；企業(yè)是以權(quán)益籌資方式為主還是以借款籌資方式為主：相關(guān)證明文件取得的難易程度；企業(yè)所在地規(guī)定的開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除的具體比例（該比例不是一定的，稅法規(guī)定計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除率的比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。還應(yīng)明確，企業(yè)超過(guò)貸款期限部分和加罰的利息不允許扣除，企業(yè)在安排資金周轉(zhuǎn)時(shí)，應(yīng)按規(guī)定使用貸款，盡量避免貸款逾期和罰息發(fā)生。

例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房地產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，為開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施花費(fèi)1200萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率。通過(guò)核算可以發(fā)現(xiàn)：如果不提供金融機(jī)構(gòu)證明，不將利息支出據(jù)實(shí)扣除，則該企業(yè)能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用最高限額為：（1000＋1200）×10%＝220（萬(wàn)元）；如果提供金融機(jī)構(gòu)證明，將利息費(fèi)用作為單獨(dú)項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除，該企業(yè)所能扣除開(kāi)發(fā)費(fèi)用的最高限額為：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬(wàn)元）?？梢?jiàn)，在這種情況下，該企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除是更有利的選擇。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)劃時(shí)，要充分考慮到土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響，并根據(jù)企業(yè)自身特點(diǎn)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目特點(diǎn)，選擇適合本企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃方法，從而達(dá)到降低企業(yè)稅負(fù)，使企業(yè)價(jià)值最大化的目的。