土地增值納稅籌劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，尤其是規(guī)模的開發(fā)項(xiàng)目。這里只就部分實(shí)際情形談幾點(diǎn)，供同行參考。

一、實(shí)地調(diào)查做好項(xiàng)目預(yù)測(cè)，即按項(xiàng)目預(yù)算測(cè)算應(yīng)納的土地增值稅

先到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行勘察，了解項(xiàng)目位置、項(xiàng)目開發(fā)類型（普通住宅的層數(shù)、非普通住宅的類型、車庫的類型、自行車庫的配置）、開發(fā)產(chǎn)品檔次（外立面裝飾、內(nèi)裝修檔次）、綠化景觀檔次（綠化面積、樹木大小、假山景觀的范圍）公共配套設(shè)施組成及實(shí)際使用情況（會(huì)所的面積及用途、人防工程及地下車位的面積及用途、是否有醫(yī)院、學(xué)校、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)室），并取得項(xiàng)目平面方案圖。用照相機(jī)分別對(duì)普通住宅、非普通住宅、綠化景觀、公共配套設(shè)施進(jìn)行拍攝。

根據(jù)企業(yè)的帳面情況，按《土地增值稅清算初算表》進(jìn)行預(yù)測(cè)，預(yù)測(cè)的主要內(nèi)容，總建筑面積、可銷售面積（普通與非普通）、不可銷售面積（會(huì)所、社區(qū)用房、車庫等）并計(jì)算相關(guān)比例。

收入總額、成本總額，計(jì)算應(yīng)交稅金和稅收負(fù)擔(dān)率。

二、對(duì)收入進(jìn)行測(cè)算

按樂觀型、保守型和一般型三種情況預(yù)測(cè)收入額。然后分別測(cè)算出三種情形下的應(yīng)納土地增值稅。

其中對(duì)普通住宅要單獨(dú)測(cè)算，因?yàn)樗谠鲋德?0%以下的可以免征增值稅。

此外，對(duì)商業(yè)性部分也要單獨(dú)測(cè)算；對(duì)自持部分也要單獨(dú)測(cè)算。

三、測(cè)算開發(fā)成本

要分別對(duì)土地款、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安建工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、利息支出、裝修費(fèi)用、綠化景觀等分別測(cè)算。

此外，對(duì)公共配套設(shè)施項(xiàng)目發(fā)單獨(dú)測(cè)算；對(duì)地下車房要單獨(dú)測(cè)算。

四、確定成本的分?jǐn)傓k法

成本的不同分?jǐn)傓k法，雖然不能改變最終的總額成本，但能改變不同項(xiàng)目的成本總額，因此能改變應(yīng)納土地增值稅的總額。

五、采用預(yù)算法控制收入成本即能控制應(yīng)納的各項(xiàng)稅金包括土地增值稅。實(shí)現(xiàn)企業(yè)的利潤最大化。

以上可能過于扼要，若有實(shí)際需要，可以相互探討交流。