國家稅務(wù)總局局長王軍13日在大會堂“部長通道”公開表示，全面營改增將在5月1日如期落地，其中首次涉及自然人繳納增值稅監(jiān)管，如個人二手房交易。這也就意味著以后二手房交易的營業(yè)稅將改為增值稅征收。

消息一出，社會上吵成一片?！皞€稅、契稅、印花稅……房產(chǎn)交易繳的稅還不夠多嗎，為什么還要繳個增值稅？”一聽說稅費要變化，大家的神經(jīng)都緊張起來。

營業(yè)稅改為增值稅，最終到底是加稅還是減稅？別急，長安街知事APP給您奉上最全分析。

首先您需要知道，什么是增值稅呢？

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。

如果您不耐煩看上頭這些定義，記住“有增值才征稅沒增值不征稅”，就行啦。

其次，什么是“營改增”呢？

說白了，就是營業(yè)稅改增值稅。

第三，原來什么房子要繳納營業(yè)稅呢？

原來，持有不足兩年的普通住宅，要按照房屋總價的5.6%繳納營業(yè)稅，如果超過兩年，則免征營業(yè)稅。

持有不足兩年的非普通住宅，要按照房屋總價的5.6%繳納營業(yè)稅，超過兩年后則按照房屋總價與該房屋當(dāng)時買入價格差額的5.6%征收營業(yè)稅。

這也就是說，原來要買超過140平方米的二手住宅，無論是不是“滿五”、“惟一”，交易時都會涉及這項稅費。目前，城區(qū)和郊區(qū)執(zhí)行的營業(yè)稅稍微有所不同，城區(qū)的稅率是5.6%，而遠(yuǎn)郊區(qū)縣的稅率是5.5%。

中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院黃樺教授對長安街知事APP說，二手房交易的“營改增”只是我國全面實施營改增政策的一小部分內(nèi)容。從2012年開始，我國在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。后來營改增試點范圍不斷擴大，推廣到全國試行。目前，除了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活型服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域，其他商品流通和勞務(wù)行業(yè)基本都已納入營改增的范圍。

從今年5月1日起，我國全面實施營改增政策，大家最為關(guān)心的房地產(chǎn)業(yè)就將加入營改增的大軍。

以上，背景知識普及完畢。下面進入正文的正文。

既然二手房交易營改增是房地產(chǎn)行業(yè)營改增的一部分，所以在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來，二手房交易營改增后，稅率有可能按照房地產(chǎn)業(yè)通用的11%稅率來征收。

啥？從5.5%左右到11%，這難道是說要多交一倍的稅？

別慌別慌，您誤會了，別光看稅率，二者繳稅的基數(shù)可不一樣。營業(yè)稅是以房產(chǎn)全額售價為基數(shù)，而增值稅是以賣出價和買入價的差額做基數(shù)，因此雖然稅率看上去升了一些，但是基數(shù)變小了，稅負(fù)整體未必會上升。

光說不管用，易居研究院智庫中心的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進幫咱算了算：

對于出售購買兩年內(nèi)的住宅，按照目前營業(yè)稅5.5%的稅率計算，售價為100萬元的話，不考慮免征等因素，營業(yè)稅共需交納5.5萬元；

營改增落地后，計算增值稅則需要綜合考慮買入價和售出價，進行進項抵扣。

按照假定增值稅11%的稅率計算，如果這套售價100萬元的住宅買入價是40萬元，那么增值稅稅額約為6萬元，超過營業(yè)稅；如果買入價為90萬元，那么增值稅只需要繳1萬元，遠(yuǎn)低于營業(yè)稅。

如此對比，您估計就明白了：房屋增值大的就需要繳納更多的增值稅稅額，而房屋增值小的則可以少繳納。

出售購買已滿2年的住宅又該怎么算？對普通住宅而言，2年外就不需要及繳納營業(yè)稅了。增值稅會不會也大手筆免除？專家們的看法都比較樂觀。因為按照稅務(wù)總局的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，這讓我們有理由期待，營改增之后這部分增值稅也會免征。當(dāng)然，具體條文還沒下來，這只是大家的猜想。

到處倒賣二手房的投機分子大家都很痛恨。嚴(yán)躍進幫長安街知事APP分析，通過對部分增值收益進行課稅，能夠一定程度上打擊二手房投機型的倒賣，對于普通購房者來說是個利好。

除了按照房地產(chǎn)業(yè)通行的11%稅率征收，也有一部分業(yè)內(nèi)人士猜想，針對個人二手房銷售，不排除不采取過去復(fù)雜的計算，而直接按照簡易計稅辦法征收。比如，參照小規(guī)模納稅人3%的征收率來征收。

需要注意的是，如果按照簡易計稅辦法征收，這里的繳稅基數(shù)就不再包含任何抵扣，而要以全額計算。也就是說，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元，比營業(yè)稅的5.5萬還是要低不少的。

到底會采用哪一種方法征收二手房交易的營業(yè)稅？咱們還得靜下心來，等待明確的條文出臺。當(dāng)然，有關(guān)部門也有可能為個人二手房交易先制定一個過渡性的特殊政策，再慢慢向前推進。

不過，按照財政部部長樓繼偉的說法，營改增大方向上是一項減稅的改革，整個行業(yè)的稅負(fù)將只減不增。在二手房交易這個領(lǐng)域，雖然不代表每個購房者繳納的稅費都會減少，不過，稅負(fù)明顯增加的情況也不太容易出現(xiàn)。畢竟這兩年，各項減稅政策已經(jīng)打出一波又一波的政策組合拳。所以，長安街知事APP友情提醒，想買房、過戶的還是按照您原本的節(jié)奏來，別被各處的小道消息慌了陣腳，又想徹夜排隊過戶什么的啊。買房是大事，您還是從容地考慮清楚。

對了，最后再啰嗦一句，二手房交易稅費除了營業(yè)稅還涉及契稅、個稅、土地增值稅、印花稅等稅費。營改增只涉及到營業(yè)稅改征增值稅，因此契稅、個稅等還是照常征收呦。

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