購(gòu)買二手房，常聽到中介說滿五唯一、滿二唯一能免稅，這真讓人一頭霧水，省下的又是什么稅？“滿”的計(jì)算期限又從何時(shí)開始計(jì)算？

滿五（二）唯一是兩個(gè)詞的組合，拆開來看就是滿五（二）和唯一。滿五（二）是指房子從交稅那天起，到現(xiàn)在交易等于或者大于五（二）年的時(shí)間；唯一是指房主房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)當(dāng)中在該省份內(nèi)所在城市，以家庭為單位只有唯一的這一套房子。

上面說的通常是買賣形式，如果房子是通過繼承方式取得的，那計(jì)算的期限將追溯自被繼承人購(gòu)入房屋之日。舉個(gè)例子：老張?jiān)?016年購(gòu)入一房產(chǎn)，2023年老張去世后由其兒子小張繼承，此時(shí)房產(chǎn)就已經(jīng)滿足滿五的條件了。

如果房屋是由直系親屬贈(zèng)與所得的，那計(jì)算期限和上述繼承相同；如果是非直系親屬贈(zèng)與所得，那計(jì)算期限自新產(chǎn)證上的登記日期開始計(jì)算。

再說稅費(fèi)，在二手房交易稅費(fèi)中，最主要的稅費(fèi)有契稅、增值稅、個(gè)人所得稅三個(gè)部分，這三個(gè)部分都跟滿五（二）唯一有著很大的關(guān)系。

增值稅約為房屋售價(jià)的5.6%

契稅(90平米以下為房?jī)r(jià)的1%、90-144平米以內(nèi)為房?jī)r(jià)的1.5%、144平米以上為房?jī)r(jià)的3%，應(yīng)辦理相關(guān)優(yōu)惠手續(xù))。

個(gè)人所得稅(房屋售價(jià)差額的20%或房?jī)r(jià)的1%，通過繼承或贈(zèng)與取得的房產(chǎn)必須按照20%的稅率繳納個(gè)人所得稅)

通過繼承或贈(zèng)與房產(chǎn)，必須按照20%的稅率繳納個(gè)人所得稅。在出售贈(zèng)與房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅= (房產(chǎn)評(píng)估價(jià)-轉(zhuǎn)讓過程的相關(guān)稅費(fèi)-房產(chǎn)原值 )*20%，因?yàn)槭前凑蘸藢?shí)差額征收個(gè)人所得稅，同時(shí)由于通過繼承或贈(zèng)與取得的房產(chǎn)原值是0，所以最后的結(jié)果就是個(gè)稅就是房屋評(píng)估價(jià)的20%，稅率相當(dāng)高！

綜上可以看到，所以在購(gòu)買二手房時(shí)一定要問清楚具體情況，尤其是房屋來源；滿五唯一的房子在交易時(shí)只需要繳納一筆契稅就夠了，省下的增值稅和個(gè)人所得稅有時(shí)候都能買一輛車了！

·駱小律 ·

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