今天同事給我看一張物業(yè)公司開的發(fā)票，媽呀！真是驚呆了。里面涉及的項目多達(dá)5項，稅率包括5%，6%，9%，13%。抱著好奇的心態(tài)，我就來和大家掰扯一下這里面的原因。

為什么一家物業(yè)公司開出來的發(fā)票，有那么多稅率？這是因為他們是屬于不同的義務(wù)內(nèi)容。根據(jù)《增值稅暫行條例》我國的增值稅稅率分為一開始主要維持了17%、13%和零稅率三檔基本稅率。然后經(jīng)歷了幾個階段的變遷以后，目前還剩下6%，9%，13%這三檔。另外還有5%和3%、1%這三種征收率。

首先我們說一下增值稅的變遷：

第一階段 1994年1月1日至2011年12月31日 ，增值稅稅率基本保持不變的階段

從1993第134號國務(wù)院令到2008年第538號國務(wù)院令，主要維持了17%、13%和零稅率三檔基本稅率。其中，納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為13%：

1. 糧食、食用植物油;
2. 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品;
3. 圖書、報紙、雜志
4. 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜;
5. 國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

其他銷售或者進(jìn)口貨物行為及應(yīng)稅勞務(wù)均為17%的稅率。

納稅人出口貨物，稅率為零（國務(wù)院另有規(guī)定的除外）。

第二階段 2012年1月1日至2017年11月19日，營改增引起增值稅稅率開始發(fā)生變化階段。

這期間稅率的主要變動表現(xiàn)為：在現(xiàn)行增值稅17%標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上，新增11%和6%兩檔低稅率。租賃有形動產(chǎn)等適用17%稅率，交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等適用11%稅率，其他部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用6%稅率。

第三階段 2017年7月1日至今，增值稅稅率的不斷減并和下調(diào)階段

1、從2017年7月1日起，簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率。增值稅暫行條例中原適用13%稅率的，稅率調(diào)整為11%。

2、從2018年5月1日起，納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

3、從2019年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

自此：所有的稅率就只剩下13%，9%和零稅率了。另外還有就是5%和3%征收率。

然后我們再回到這張物業(yè)公司開的發(fā)票，我們可以看到：

物業(yè)管理費稅率是6%

因為它屬于現(xiàn)代服務(wù)中的商務(wù)輔助服務(wù)。這是營改增以后新增加的稅率。物業(yè)管理費收入稅率是6%，征收率為3%。其中，連續(xù)12個月物業(yè)管理費銷售額達(dá)到500萬元以上(含500萬元)，為一般納稅人，適用稅率6%，連續(xù)12個月物業(yè)管理費銷售額未達(dá)到500萬元，則適用3%的征收率。參考政策有：《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅的通知》（財稅［2016］36號）：附件1．《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，除本條第（二）項、第（三）項、第（四）項規(guī)定外，稅率為6％。

企業(yè)管理服務(wù)費稅率6%

屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)里面的商務(wù)輔助服務(wù)。適用政策同上。都是營改增以后新增的。

水費稅率是9%

原來《增值稅暫行條例》規(guī)定自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、沼氣、居民用煤炭制品;是13%的稅率，經(jīng)過幾經(jīng)降稅率，從13%降到11%再到10%，最后降到了9%。

電費稅率是13%，

它屬于《增值稅暫行條例》規(guī)定的除適用13%優(yōu)惠稅率以外的其他銷售貨物的行為。這個也是從17%降到16%再降到現(xiàn)在的13%的。

房租稅率5%

如果納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)或者是房地產(chǎn)老項目出租，都是可以按照5%繳納增值稅的。相關(guān)文件如下：

關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第16號規(guī)定

　第二條 納稅人以經(jīng)營租賃方式出租其取得的不動產(chǎn)（以下簡稱出租不動產(chǎn)），適用本辦法?！　∪〉玫牟粍赢a(chǎn)，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)?！　〖{稅人提供道路通行服務(wù)不適用本辦法?！　?/span>第三條 一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：　?。ㄒ唬┮话慵{稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。

根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)再保險、不動產(chǎn)租賃和非學(xué)歷教育等政策的通知》（財稅〔2016〕68號）

二、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目與其機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的，應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行納稅申報。

最后，附上最新的增值稅稅率表，征收率表和預(yù)征率表，以便大家對號入座。

End