一、土地增值稅的定義

土地增值稅是指裝讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入（包括貨幣收入、實物收入和其他收入）減去法定扣除項目金額后增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。

1、納稅人：轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權，并取得收入的單位和個人。

2、征稅對象：有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權所取得的增值額。

3、轉讓取得收入：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同確認收入。

4、法定扣除項：土地成本、開發(fā)成本（前期費、建安費、配套設施費、基礎設施費、開發(fā)間接費等）、費用支出（銷售費用、管理費用、財務費用）、《土地增值稅稅率表》中的扣減部分。

5、計算公式：

土地增值稅=（轉讓取得收入-法定扣除）/法定扣除x100%

二、土地增值稅的法規(guī)依據(jù)

我國目前執(zhí)行的土增稅法規(guī)性文件是《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，此細則是根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的第十四條規(guī)定，制定的關于我國土地增值稅條例的細則，需要特別強調的是土增稅政策具有地域性，國家層面的政策只是框架性指導意見，各地政府有權利在框架范圍內自行補充計稅細節(jié)。而各地政策口徑差異較大，這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動。

三、土地增值稅計取方式

土地增值稅實行四級超率累進稅率。目的是反房地產(chǎn)暴利稅。對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需要繳納土地增值稅。

案例：假設某項目收入總額是10億，扣除項目金額是5.5億元（各種成本），那么：增值額=10億-5.5億=4.5億。

增值額與扣除項目金額的比例=4.5億/5.5億=81.82%；

81.82%對比稅率表，該比例在級別2，即超過50%未超100%，因而適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%；

應繳土地增值稅=增值額4.5億x適用稅率40%-扣除項目金額5.5億x速算扣除系數(shù)5%=1.525億。

四、土地增值稅繳納過程

1. 繳納方式：核定征收、據(jù)實清算

1）核定征收

由于納稅人的會計賬簿不健全，資料殘缺難以查賬或者其他原因難以準確確定納稅人應納稅額時，由稅務機關依據(jù)相關法規(guī)采用合理的方法依法核定納稅款的一種征收方式。

核定應稅所得率征收是稅務計算按照一定的標準、程序和方法，預先核定納稅人的應稅所得率，由納稅人根據(jù)納稅年度內的收入總額或成本費用等項目的實際發(fā)生額，按預先核定的應稅所得率計算繳納企業(yè)所得稅的辦法。

對于收并購項目由于過程資料、票據(jù)可能不全，所以建議能夠爭取采用核定征收的方式。

2）據(jù)實清算

類似實報實銷，根據(jù)項目收入、支出情況據(jù)實計算稅率。

2、繳納過程：

1）到主管稅務機關進行項目備案。需準備土地使用證、開工許可證等資料。由主管稅務機關鑒定后確定預征率，以及確定項目屬性，是普通住宅還是高檔住宅還是商用房地產(chǎn)等。

2）取得預售許可證后，項目開始發(fā)生收入，納稅義務就發(fā)生了，收入產(chǎn)生的次月，土增稅的預繳稅款與營業(yè)稅一起申報。

3、土增稅清算條件：

1）主動觸發(fā)清算條件：

◆樓盤銷售完畢；

◆開發(fā)商將未完成項目整體轉讓；

◆土地整體轉讓。

滿足以上條件企業(yè)可以向主管稅務機關提請清算。

2）被動觸發(fā)清算條件

◆按可售建筑面積算，樓盤賣了85%；

◆出租、出售以及自持合計達到85%；

◆取得預售（銷售）許可滿三年；

◆公司準備注銷的。

滿足這些條件，稅務機關會發(fā)個通知書給企業(yè)，90天內報送清算材料，逾期不報的，直接核定征收，多退少補。

五、土地增值稅籌劃

稅務的籌劃都是基于稅收政策的合理避稅籌劃，既然是基于稅收政策，那么想要減免土地增值稅無非是從兩方面來考慮，一個是收入，一個是扣減項或者可以理解為成本。同時要熟悉稅額征收的各種臨界點，這是所有稅務籌劃的根本。

1、銷售收入類別的籌劃

在合肥的情況下，將部分房產(chǎn)銷售收入轉化為非房產(chǎn)銷售的收入，這樣可以減少收入核定金額，較少稅賦。

2、銷售收入和成本的合理分攤

普通住宅、非普通住宅、商業(yè)項目適用的稅率是不同的，因而若能夠把銷售收入和成本合理的在普通住宅、非普通住宅、商業(yè)之間分攤，就能降低整體稅負。

3、通過調節(jié)成本分攤方式合理稅務籌劃就奔著一個原則，把成本盡量分攤到毛利高的業(yè)態(tài)或非住宅業(yè)態(tài)類。

1）銷售或者自持需要算賬：由于持有型物業(yè)產(chǎn)權不發(fā)生實質性轉移，因此不征收土地增值稅，因而當項目中有毛利率高的商業(yè)物業(yè)是需要算筆賬，即是銷售繳納土地增值稅劃算還是轉為自持出租減少出售比例的方式減少或推遲繳納土地增值稅劃算。

2）增加成本降低稅負：收入一定的情況下，成本越高稅負越少。當然成本增加也得有個度，如果一眼看上去不靠譜的數(shù)據(jù)，等來的就兩種情況，一種是稅務機關從案頭審核轉入實際審核，派人到企業(yè)調取賬簿憑證各種數(shù)據(jù)替你算，等于接受了一次不罰款擔憂滯納金的稅務稽查；第二種是稅務機關連帳都不看，直接核定清算征收率。

六、總結

土增稅比較系統(tǒng)，涉及財務、營銷、成本等職能，同時也比較復雜，涉及不同產(chǎn)品不同毛利潤的情況，需要根據(jù)每個項目具體情況進行分析和籌劃。

土增稅雖然有國家的實施細則，但各地也有相關的政策，需要根據(jù)各地政策針對性的進行籌劃。

另外，與當?shù)囟悇罩鞴懿块T建立良好的溝通、交流是保證所有稅籌舉措落地的保障，也是我們需要注意的。