Q1： 利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入和發(fā)生的成本支出，如何扣除？

標(biāo)簽：成本扣除

答：關(guān)于《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法〉的公告》的解讀，辦法第三十二條規(guī)定：

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫（位）等設(shè)施取得的收入，不征收土地增值稅，在清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本”。

“不予扣除的成本=測繪報(bào)告確定的地下人防設(shè)施建筑面積÷測繪報(bào)告確定的總建筑面積×建筑安裝工程費(fèi)（不包含有明確受益對象的室內(nèi)精裝修成本）”

“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將地下人防設(shè)施無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”。

Q2： 利用地下人防修建的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出如何扣除？

標(biāo)簽：成本扣除

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下人防修建的符合條件的公共配套設(shè)施有關(guān)成本、費(fèi)用支出的扣除原則，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條第三款規(guī)定辦理。即：凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除；凡能夠提供有關(guān)證明憑證，證明建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用支出可以扣除；凡建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)計(jì)算收入，并可以扣除成本、費(fèi)用支出。

Q3： 納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用”該如何理解?

標(biāo)簽：成本扣除

答： 依據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》：納稅人轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)，不屬于土地增值稅的征收范圍，因此其收入不計(jì)入清算收入。同時(shí)由于無產(chǎn)權(quán)的地下車庫被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)處置，不屬于全體業(yè)主所有，不能認(rèn)定為公共配套，不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。

Q4： “土地增值稅清算時(shí)，已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，清算后對外轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施的，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅，且其應(yīng)扣除的成本確認(rèn)為零”如何理解?

標(biāo)簽：成本扣除

答：依據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法》：由于在清算時(shí)已將公共配套設(shè)施費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，分?jǐn)偟娇墒鄣姆康禺a(chǎn)，因此清算后再轉(zhuǎn)讓的其應(yīng)扣除的成本確認(rèn)為零。

Q5： 海南省清算收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間如何規(guī)定的?

標(biāo)簽：成本扣除

答：依據(jù)《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》：清算申報(bào)是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，以清算申報(bào)當(dāng)日確定收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭議。

對于可清算項(xiàng)目來說，清算收入和扣除項(xiàng)目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時(shí)間已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項(xiàng)目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時(shí)間整個(gè)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額，含未售部分的扣除項(xiàng)目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢?xiàng)目金額在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計(jì)算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時(shí)對于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤銷售處理。

Q6： 同一清算單位中的土地成本、其他共同成本，如何扣除?

標(biāo)簽：成本扣除

答：依據(jù)《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十條第六款規(guī)定“同一清算單位中的土地成本、其他成本費(fèi)用，按不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。對于清算?xiàng)目能夠提供獨(dú)立的土地出讓合同、劃撥協(xié)議、投資協(xié)議的，土地成本可直接歸集到受益對象”。

Q7： 屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本和其他成本費(fèi)用，如何扣除?

標(biāo)簽：成本扣除

答：依據(jù)《國家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理辦法》第三十條第五款規(guī)定“屬于多個(gè)清算單位共同的土地成本，原則上應(yīng)按清算單位占地面積占土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?。無法取得清算單位占地面積的，按清算單位規(guī)劃建筑面積占總規(guī)劃建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>

“屬于多個(gè)清算單位共同的其他成本費(fèi)用，按清算單位規(guī)劃建筑面積占規(guī)劃總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂薄?/span>

Q8： 建設(shè)期之外的費(fèi)用不能扣除，建設(shè)期怎么是哪個(gè)證件上的日期？

標(biāo)簽：風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對

答：針對房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)不全的情況，在獲取項(xiàng)目主要建設(shè)期時(shí)，主要建設(shè)期的開始時(shí)間根據(jù)優(yōu)先級(jí)進(jìn)行確定：

1、最早一個(gè)竣工驗(yàn)收報(bào)告中的竣工時(shí)間

2、項(xiàng)目基本情況表中的項(xiàng)目集中建設(shè)期起的時(shí)間

3、最早一個(gè)建筑工程施工許可證的合同竣工時(shí)間

針對房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)據(jù)不全的情況，在獲取項(xiàng)目主要建設(shè)期時(shí)，主要建設(shè)期的截止時(shí)間根據(jù)優(yōu)先級(jí)進(jìn)行確定：

1、最后一個(gè)竣工驗(yàn)收報(bào)告中的竣工時(shí)間

2、項(xiàng)目基本情況表中的項(xiàng)目集中建設(shè)期止的時(shí)間

3、最后一個(gè)建筑工程施工許可證的合同竣工時(shí)間

Q9： 開發(fā)間接費(fèi)用中的社保支出能否扣除？

標(biāo)簽：開發(fā)成本

答：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：……開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位等有關(guān)問題的公告》（四川省地方稅務(wù)局公告2014年第4號(hào)）第三項(xiàng)關(guān)于扣除項(xiàng)目準(zhǔn)予扣除的截止時(shí)間規(guī)定，清算項(xiàng)目自完成竣工驗(yàn)收備案手續(xù)之日起，后續(xù)發(fā)生的成本費(fèi)用一律不得在清算時(shí)扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，與開發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)人員的工資及福利費(fèi)可以計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用，對于社保費(fèi)用，不屬于開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)管理費(fèi)用扣除。對于開發(fā)產(chǎn)品在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后所發(fā)生的成本支出，不得再計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

Q10： 清算期間仍未支付的成本如何處理？是否允許扣除？

標(biāo)簽：開發(fā)成本

答：按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（一）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除?！?除了稅法規(guī)定的質(zhì)量保證金等例外情形，土地增值稅清算成本項(xiàng)目的扣除原則遵循的是 “實(shí)際發(fā)生+實(shí)際支付” 的原則。

清算的時(shí)候如果還是有部分未結(jié)算未付款的，以廣州為例，根據(jù)《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題處理指引[2012年修訂版]的通知》（穗地稅函[2012]198號(hào)）第七條的規(guī)定：“關(guān)于土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間問題，符合187號(hào)文第二條清算條件的，原則上以滿足應(yīng)清算條件之日起或者接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知書之日起90日內(nèi)，為計(jì)算扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間。對于在上述期限內(nèi)有關(guān)扣除項(xiàng)目仍未支付完畢的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)遞交申請報(bào)告，經(jīng)清算小組合議確定后可延長扣除項(xiàng)目金額支付的截止時(shí)間，但不得以此影響清算審核進(jìn)度，清算審核結(jié)束前仍未支付的，不予扣除。”

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