【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)總結(jié)回顧】

15.11 某藥廠2021年11月1日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公大樓，取得不含增值稅銷售收入24 000萬(wàn)元。2011年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額6 000萬(wàn)元，發(fā)生建造成本8 000萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為16 000萬(wàn)元，成新度折扣率為60%，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金及附加1 356萬(wàn)元。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答藥廠辦理土地增值稅納稅申報(bào)的期限。

納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)合同等資料。

（2）計(jì)算土地增值稅時(shí)該企業(yè)辦公樓的評(píng)估價(jià)格。

該辦公樓的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率=16 000×60%=9 600（萬(wàn)元）

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9 600+6 000+1 356=16 956（萬(wàn)元）

說(shuō)明：轉(zhuǎn)讓舊房的扣除項(xiàng)目包括房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格9 600萬(wàn)元、取得土地使用權(quán)所支付的金額6 000萬(wàn)元、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金1 356萬(wàn)元。

（4）計(jì)算轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅。

增值額=24 000-16 956=7 044（萬(wàn)元）

增值率=7 044÷16 956×100%=41.54%，適用稅率為30%。

轉(zhuǎn)讓辦公樓應(yīng)繳納的土地增值稅=7 044×30%=2 113.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：土地增值稅的步驟和公式總結(jié)梳理。

第一步：確認(rèn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額（注意計(jì)稅收入不含增值稅）。

第二步：計(jì)算允許扣除項(xiàng)目的金額。

此步驟應(yīng)注意：

①按照不同的項(xiàng)目和情形，例如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的新房，轉(zhuǎn)讓存量房，允許扣除的項(xiàng)目及其規(guī)定不同；

②如果有分項(xiàng)目開發(fā)、已售和未售部分，需要按照相應(yīng)比例計(jì)算分?jǐn)偅ヅ鋵?duì)應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本等。

第三步：用應(yīng)稅收入總額減除扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算出增值額。

第四步：計(jì)算增值額除以扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)。

第五步：按照公式計(jì)算稅額

15.12 甲企業(yè)（增值稅小規(guī)模納稅人）位于市區(qū)，2018年11月1日轉(zhuǎn)讓一處于2015年4月1日購(gòu)置的倉(cāng)庫(kù)，其購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓情況如下：

（1）2015年4月1日購(gòu)置該倉(cāng)庫(kù)時(shí)取得的發(fā)票上注明的價(jià)款為500萬(wàn)元，另支付契稅款20萬(wàn)元并取得契稅完稅憑證。

（2）由于某些原因在轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)未能取得評(píng)估價(jià)格。

（3）轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)取得的收入價(jià)稅合計(jì)金額為815萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。

（其他相關(guān)資料：印花稅稅率為0.5‰。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)時(shí)允許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納的增值稅=（815-500）÷（1+5%）×5%=15（萬(wàn)元）

應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=15×（7%+3%+2%）=1.8（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納印花稅=（815-15）×0.5‰=0.4（萬(wàn)元）

允許扣除的與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金合計(jì)為=20+1.8+0.4=22.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)之后的余額為銷售額，采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，營(yíng)改增之前的購(gòu)房發(fā)票金額是含營(yíng)業(yè)稅的。按照下列公式計(jì)算增值稅的應(yīng)納稅額。

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）-購(gòu)房發(fā)票金額（含營(yíng)業(yè)稅）］÷（1+5%）×5%

對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

（2）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)計(jì)征土地增值稅時(shí)允許扣除的金額。

倉(cāng)庫(kù)原值的加計(jì)扣除額=500×（1+5%×4）=600（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額=600+22.2=622.2（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過(guò)一年，未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為一年。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

（3）計(jì)算該企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納的土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)納土地增值稅的增值額=800-622.2=177.8（萬(wàn)元）

增值率=177.8÷622.2×100%=28.58%，適用稅率為30%。

應(yīng)納土地增值稅=177.8×30%=53.34（萬(wàn)元）。

15.13 某房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)地在甲市，2021年11月對(duì)其在乙市開發(fā)某房地產(chǎn)一期項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，相關(guān)資料如下：

（1）2018年3月，公司以48 000萬(wàn)元取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)，繳納了契稅。

（2）自2018年4月起，公司對(duì)受讓土地50%的面積進(jìn)行項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本15 000萬(wàn)元、發(fā)生與該項(xiàng)目相關(guān)的利息支出3 000萬(wàn)元，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明。

（3）2021年7月項(xiàng)目一期實(shí)現(xiàn)全部銷售，共取得不含稅收入75 000萬(wàn)元，允許扣除的有關(guān)稅金及附加360萬(wàn)元，已預(yù)繳土地增值稅750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%，省級(jí)政府規(guī)定其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）回答該公司辦理土地增值稅申報(bào)納稅的地點(diǎn)。

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人是法人的，如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營(yíng)所在地不一致時(shí)，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地（乙市）所管轄的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

（2）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額。

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除的土地使用權(quán)支付金額=（48 000+48 000×5%）×50%=25 200（萬(wàn)元）

說(shuō)明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。本題目中對(duì)受讓面積50%的土地進(jìn)行了一期開發(fā)，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。所以允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照開發(fā)面積的比例50%分?jǐn)偟奖酒陂_發(fā)的項(xiàng)目中。

（3）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

允許扣除的一期項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的取得土地使用權(quán)所支付的金額=25 200（萬(wàn)元）

開發(fā)成本=15 000（萬(wàn)元）

開發(fā)費(fèi)用=3 000+（25 200+15 000）×5%=5 010（萬(wàn)元）

允許扣除的稅金及附加=360（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除項(xiàng)目金額=（25 200+15 000）×20%=8 040（萬(wàn)元）

該公司清算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=25 200+15 000+5 010+360+8 040=53 610（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除。

（4）計(jì)算該公司清算土地增值稅時(shí)應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

增值額=75 000-53 610=21 390（萬(wàn)元）

增值率=21 390÷53 610×100%=39.90%，適用稅率30%。

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=21 390×30%-750=5 667（萬(wàn)元）

15.14 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對(duì)其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2016年1月以9 000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2016年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2018年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本6 000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用3 400萬(wàn)元。

（3）該項(xiàng)目所屬幼兒園建成后已無(wú)償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬(wàn)元。

（4）2019年12月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入36 750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的原因。

建筑工程承包合同注明開工日期在2016年4月30日前（2016年2月25日），屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅=36 750÷（1+5%）×5%=1 750（萬(wàn)元）

說(shuō)明：自行開發(fā)的營(yíng)改增之前的老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，按5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1 750×（7%+3%+2%）=210（萬(wàn)元）

說(shuō)明：城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加以繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)，市區(qū)適用的城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率為7%，教育費(fèi)附加的征收率為3%，地方教育附加的征收率為2%

（4）計(jì)算土地值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=9 000×（1+4%）=9 360（萬(wàn)元）

允許扣除的開發(fā)成本=6 000（萬(wàn)元）

允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（9 360+6 000）×10%=1 536（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С觯虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

加計(jì)扣除=（9 360+6 000）×20%=3 072（萬(wàn)元）

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9 360+6 000+1 536+3 072+210=20 178（萬(wàn)元）

說(shuō)明：從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

不含稅收入=36 750-1 750=35 000（萬(wàn)元）

增值額=35 000-20 178=14 822（萬(wàn)元）

增值率=14 822÷20 178×100%=73.46%，適用稅率40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)繳納的土地增值稅額=14 822×40%-20 178×5%=4 919.9（萬(wàn)元）

15.15 2021年3月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書》，要求對(duì)其建設(shè)的A項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）該項(xiàng)目可售建筑面積18 000平方米，2017年4月動(dòng)工建設(shè)。2019年5月竣工驗(yàn)收并取得銷售許可證，截止清算前，已出售面積為16 200平方米。取得含稅收入50 000萬(wàn)元。

（2）取得土地使用權(quán)時(shí)向政府支付地價(jià)款8 000萬(wàn)元，并繳納了契稅。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)成本16 000萬(wàn)元，含資本化的利息支出1 000萬(wàn)元，能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明。

（4）為該項(xiàng)目支出的管理費(fèi)用4 000萬(wàn)元，銷售費(fèi)用4 500萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用1 500萬(wàn)元（全部為利息支出并且能夠提供金融機(jī)構(gòu)的證明）。

（5）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加285萬(wàn)元。

（其他資料：A項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%，契稅稅率為4%，項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1 000萬(wàn)元。）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問(wèn)題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求該房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

該項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)可售建筑面積的比例=16 200÷18 000=90%，超過(guò)了85%，所以主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

說(shuō)明：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況

（2）A項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

取得土地使用權(quán)所支付的金額=8 000×（1+4%）×90%=7 488（萬(wàn)元）

說(shuō)明：允許扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額，應(yīng)按照清算比例90%分?jǐn)傆?jì)算

（3）A項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本=（16 000-1 000）×90%=13 500（萬(wàn)元）

說(shuō)明：土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除，并且開發(fā)成本要按照清算比例分?jǐn)傆?jì)算。

（4）A項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)。

開發(fā)費(fèi)用=（1 000+1 500）+（7 488+13 500）×5%=3 549.4（萬(wàn)元）

加計(jì)扣除=（7 488+13 500）×20%=4 197.6（萬(wàn)元）

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)數(shù)=7 488+13 500+3 549.4+285+4 197.6=29 020（萬(wàn)元）

說(shuō)明：納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%（以內(nèi)）。

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本中的金額之和，加計(jì)20%扣除

（5）清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅

銷項(xiàng)稅額=（50 000-8 000×90%）÷（1+9%）×9%=3 533.94（萬(wàn)元）

不含稅收入=50 000-3 533.94=46 466.06（萬(wàn)元）

增值額=46 466.06-29 020=17 446.06（萬(wàn)元）

增值率=17 446.06÷29 020×100%=60.12%，適用稅率為40%、速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納土地增值稅=17 446.06×40%-29 020×5%=5 527.42（萬(wàn)元）

應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=5 527.42-1 000=4 527.42（萬(wàn)元）

說(shuō)明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般計(jì)稅方法下以差額作為銷售額，銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）。

支付的土地價(jià)款，指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款要按照當(dāng)期房地產(chǎn)銷售面積占總可售面積的比例分?jǐn)傆?jì)算。