風(fēng)險點1：混淆普通標(biāo)準(zhǔn)住宅界定

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造高級公寓按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅申報增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅。

政策依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第八條規(guī)定：有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造高級公寓或者既建高級公寓又建普通住宅，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通住宅也不能適用免稅規(guī)定。同時帶來產(chǎn)生土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照項目所在地規(guī)定的普宅標(biāo)準(zhǔn)劃分業(yè)態(tài)類型。

風(fēng)險點2：預(yù)收款未按預(yù)征率預(yù)交土地增值稅

風(fēng)險等級：★★

風(fēng)險描述：房企未按照項目所在地規(guī)定預(yù)征率交土地增值稅。

政策依據(jù)：

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：

納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條第一款規(guī)定：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！?/span>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)

一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按項目所在地規(guī)定預(yù)征交土地增值稅產(chǎn)生罰款、滯納金的風(fēng)險。

解決方法：在各地具體征管處理時有兩種方式：一種是按照公式換算，預(yù)征土地增值稅按照不含稅金額確定計稅依據(jù)，另一種是按照預(yù)收款扣除應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，余額作為土地增值稅的計征依據(jù)。

企業(yè)應(yīng)按照當(dāng)?shù)卣咭?guī)定，確定土地增值稅的計征依據(jù)，乘以預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r核定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時與項目所在地的稅務(wù)機關(guān)聯(lián)系，了解并掌握土地增值稅預(yù)征的方式、方法，并嚴(yán)格按照規(guī)定履行納稅義務(wù)。

風(fēng)險點3：隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過簽訂陰陽合同等方式，隱瞞、虛報房地產(chǎn)實際成交價格。

政策依據(jù)：

《土地增值稅暫行條例》　第九條　納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》法字[1995]6號

第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

預(yù)計風(fēng)險：稅務(wù)局在復(fù)核土地增值稅清算報告時，房屋成交價格是稽查重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，存在少計收入，產(chǎn)生少交土地增值額的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)核查銷售臺賬，是否存在同類型房屋售價不一致、偏差過大的情況。同時要注意，稅務(wù)局一般會要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供定價方案，通過售價偏差的情況，找出隱瞞、虛報成交價格的線索。

風(fēng)險點4：提供扣除項目不實

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算申報時，不據(jù)實提供扣除項目金額。

政策依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：

四、土地增值稅的扣除項目

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用。

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（五）屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

預(yù)計風(fēng)險：稅務(wù)局在復(fù)核土地增值稅清算報告時，扣除項目是核查重點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過不實申報扣除項目，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，應(yīng)核查下列重點內(nèi)容：1.開發(fā)成本是否高于同類型項目平均成本。2.核查建筑經(jīng)濟指標(biāo)是否過高。3.價格簽證單是否與市場價格一致。

風(fēng)險點5：推遲收款入賬時間以不含增值稅收入計賬

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用營改增計稅方法不同，為降低土地增值稅的收入金額，人為推遲老項目收入入賬時間，少計收入。

政策依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）：

一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用營業(yè)稅與增值稅計稅方法不同，推遲銷售款入賬時間，以不含稅的收入確認(rèn)土地增值稅銷售收入，降低增值率，少計算土地增值稅。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，對于收入確認(rèn)時間，要注意下列兩個時間點：1.核查銷售合同約定的收款時間。2.核查預(yù)收賬款明細(xì)賬入賬時間。

風(fēng)險點6：開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東等行為不申報土地增值稅

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵等行為，未視同銷售房地產(chǎn)申報土地增值稅。

政策依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：三、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵等行為，未視同銷售房地產(chǎn)申報土地增值稅，少計增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，核查收入時，要重點核查銷售臺賬，是否存在未收房款直接用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東的行為。應(yīng)按照政策規(guī)定的方法和順序計算收入金額。

風(fēng)險點7：利息支出據(jù)實扣除超過同類同期貸款利率

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實扣除的利息支出超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率。

政策依據(jù)：

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（財法字[1995]6號）第七條第三款規(guī)定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，利息支出不得單獨計算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開發(fā)費用中一并計算扣除。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)實扣除的利息支出超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時，在計算扣除項中的利息時，如果符合據(jù)實扣除利息支出的條件，一定要核查借款合同、約定的利率、時間等。提供借款方是否為金融機構(gòu)，是否有合規(guī)利息票據(jù)，與同期人民銀行公布的商業(yè)銀行同類同期貸款利率比對，是否利率超標(biāo)，正確計算應(yīng)扣除的利息金額。

風(fēng)險點8：營改增后取得的發(fā)票不合規(guī)申報扣除項

風(fēng)險等級：★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得營改增后建安發(fā)票，備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

政策依據(jù)：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）的規(guī)定：（二）提供建筑服務(wù)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第70號）規(guī)定：

五、關(guān)于營改增后建筑安裝工程費支出的發(fā)票確認(rèn)問題

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

預(yù)計風(fēng)險：營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)取得建筑安裝服務(wù)公司開來的增值稅發(fā)票時，備注欄未注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱或備注欄填寫錯誤，使得計算土地增值稅時，不得扣除該項成本。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算過程中，在計算扣除項目時，必須逐一復(fù)核發(fā)票的開具時間，如果是“營改增”后取得的建筑施工發(fā)票，備注欄未按要求填寫清楚的，不得計入扣除項目中。

風(fēng)險點9：將不符合規(guī)定的評估費列入扣除項

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形，而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用計入扣除項目。

政策依據(jù)：

《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）：

十二、關(guān)于評估費用可否在計算增值額時扣除的問題

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用允許在計算增值額時予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形，而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用計入扣除項目，減少增值額，產(chǎn)生少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓舊房繳納土地增值稅時，計算扣除項中的評估費時，要核查評估費對應(yīng)的合同內(nèi)容，確定是否存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形產(chǎn)生的評估費情況。準(zhǔn)確計算評估費列入扣除項目金額。

風(fēng)險點10：取得固定收益未申報

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名為合作開發(fā)，提供土地方取得固定收益，實為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，仍按正常房地產(chǎn)開發(fā)申報土地增值稅。

政策依據(jù)：

《財政部　國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）：

二、關(guān)于合作建房的征免稅問題

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（法釋[2005]5號）第二十四條規(guī)定：

合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

預(yù)計風(fēng)險：合作開發(fā)房地產(chǎn)，土地出資一方取得固定收益，通過規(guī)避土地轉(zhuǎn)讓所對應(yīng)的較高累計稅率檔，帶來少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未通過招拍掛方式取得土地使用權(quán)時，要注意合同條款約定中不能出現(xiàn)固定收益、不承擔(dān)合作風(fēng)險字樣。同時賬務(wù)處理的利潤分配要與合同保持一致。

風(fēng)險點11：多計施工水、電費增加成本

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：合同約定建設(shè)單位提供水、電，而施工單位工程造價報告中包含水、電費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報時，未剔除造價成本中列示的電費，多申報扣除項。

政策依據(jù)：

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條 計算增值額的扣除項目：（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)墊付施工單位水電費計入開發(fā)間接費，通過多計成本的方式，減少增值額，少繳土地增值稅的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時，需要注意是否收取建設(shè)單位水電費，以及收取的水電費是否小于造價成果報告數(shù)據(jù)。如果未收取施工單位水電費，而將墊付的水電費計入開發(fā)間接費，土地增值稅清算時不能扣除。如果收取的水電費小于造價成果報告，要以造價成果報告中的水電費補收施工單位水電費，并沖減計入開發(fā)間接費用中列支的墊付水電費。

風(fēng)險點12：將逾期開發(fā)的土地閑置費用申報扣除

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逾期開發(fā)繳納的土地閑置費用申報扣除，多計扣除項。

政策依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得稅前扣除。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將逾期開發(fā)繳納的土地閑置費用申報扣除，減少增值額，少繳土地增值稅，帶來稽查罰款及滯納金的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算時，要核查前期費用中是否存在支付土地閑置費用，計入扣除項目的情況。如果存在這種情況，此項費用不能作為扣除項目計算。

風(fēng)險點13：將未取得發(fā)票的質(zhì)保金申報扣除

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未取得對應(yīng)發(fā)票的質(zhì)保金作為成本申報扣除。

政策依據(jù)：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）第二條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未取得對應(yīng)發(fā)票的質(zhì)保金作為成本申報扣除，少計增值額，少繳土地增值稅，帶來罰款及滯納金的風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，要核查開發(fā)成本明細(xì)賬與申報表中的數(shù)據(jù)是否一致。如果申報表是以造價成果報告數(shù)據(jù)進行填制，則需要調(diào)整為剔除未開發(fā)票的造價金額。

風(fēng)險點14：將開發(fā)的商品轉(zhuǎn)為自用或出租等，產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：將開發(fā)產(chǎn)品部分轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，但是也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

政策依據(jù)：

《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第二款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)商品轉(zhuǎn)為自用出租，產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)移，誤作為視同銷售，多繳增值稅、城建教育費附加、印花稅，帶來減少企業(yè)利潤風(fēng)險。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過程中，需要核查其開發(fā)的商品房是否存在轉(zhuǎn)為自用或出租等情況。如產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的，則不征收土地增值稅，清算時也不計入收入。

風(fēng)險點15：已清算項目但有未售產(chǎn)品的后續(xù)土地增值稅繳納

風(fēng)險等級：★★★

風(fēng)險描述：已清算項目繼續(xù)銷售剩余房產(chǎn)的，應(yīng)在銷售當(dāng)月進行清算，扣除項目金額按清算時單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算，不再先預(yù)征后清算。

政策依據(jù)：

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）：

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

預(yù)計風(fēng)險：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已清算完項目后，銷售未售開發(fā)產(chǎn)品時，未直接清算，仍然按預(yù)征后清算，不符合土地增值稅繳納的規(guī)定，可能少繳納土地增值稅。

解決方法：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算后，對已清算項目的剩余房屋銷售時，特別要注意，忌重新計算。應(yīng)按清算報告的單位建筑面積成本計算扣除項目金額。

來源：中稅協(xié)。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！