2022年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費明確為“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/span>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務(wù)機關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實中，納稅人自行或聘請第三方進行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務(wù)機關(guān)后，稅務(wù)機關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進而進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關(guān)壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因為這一原因，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請材料】　“法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當事人應(yīng)當提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不得收取?！?/span>

《契稅法》于2021年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！?/span>

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移當事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2021年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對納稅人提前征稅。

如前所述，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當承擔(dān)的稅費，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動產(chǎn)的權(quán)利人。

簡言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定VS征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當謹慎為之，在現(xiàn)實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無法進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購買不動產(chǎn)價款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無法取得依法應(yīng)享有的不動產(chǎn)權(quán)利，無端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動產(chǎn)交易市場的活力，有違稅收不應(yīng)對經(jīng)濟運行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當準確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)買賣雙方就不會因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務(wù)機關(guān)和不動產(chǎn)登記部門也不會因為業(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實然之間，文件上的便民春風(fēng)簡政放權(quán)和實際中的辦事體驗之間，永遠存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當和智慧才能慢慢填平。

好在實踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件?！?/span>

由立法引起的風(fēng)險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產(chǎn)交易雙方，在進行不動產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費，盡可能準確判斷交易對方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務(wù)履行或稅費承擔(dān)爭議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。