湘維化纖公司于2014年10月通過拍賣公司將房屋拍賣，拍賣公司與買受人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》，成交價(jià)162萬，上海普陀地稅十三所（以下簡稱十三所）認(rèn)為交易價(jià)格過低，要求按市場評估價(jià)214.5萬確認(rèn)收入。同時(shí)，不允許扣除支付給資產(chǎn)評估公司的評估費(fèi)、拍賣傭金、房屋裝修費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、購進(jìn)房屋時(shí)的印花稅及固定資產(chǎn)投資調(diào)節(jié)稅。湘維化纖公司認(rèn)為，評估費(fèi)、拍賣費(fèi)系湘維化纖公司為轉(zhuǎn)讓涉案房屋支出的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)扣除；房屋裝修費(fèi)、維護(hù)費(fèi)為使房屋具有和保持價(jià)值而支出的必要費(fèi)用，根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文第4條第4款的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)可以比照扣除。根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕108號）的規(guī)定，購進(jìn)涉案房屋時(shí)的印花稅及固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅應(yīng)當(dāng)扣除。但是一、二審法院未支持湘維化纖的主張。理由是，湘維化纖公司銷售的是舊房，不適用上述文件。

納稅人銷售新房與銷售舊房的土地增值稅計(jì)算方法不一樣，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條的規(guī)定，新房能扣除的項(xiàng)目為取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金。根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號文的規(guī)定，舊房的扣除項(xiàng)目為當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的舊房及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。納稅人為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，轉(zhuǎn)讓新房可以在取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的基礎(chǔ)上加計(jì)20％的扣除，而轉(zhuǎn)讓舊房則不能享受20%加計(jì)扣除的優(yōu)惠。

一、如何界定舊房

舊房又稱為存量房，關(guān)于什么是舊房，財(cái)稅字〔1995〕48號文規(guī)定，指已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)。即該文件以“使用時(shí)間”或“磨損程度”作為劃分新房與舊房的標(biāo)準(zhǔn)。對于具體使用多長時(shí)間、磨損到什么程度算舊房的，該文授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。深圳市規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購入超過1年（不含1年）的房產(chǎn)、自建房使用超過1年（不含1年）的房產(chǎn)以及從房地產(chǎn)三級市場購入的房產(chǎn)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用、出租等用途超過1年（不含1年）的，適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。但是部分地方財(cái)政與稅務(wù)部門并未就房產(chǎn)的使用時(shí)間、磨損程度作出詳細(xì)具體的規(guī)定，而是對舊房另作定義，比如湖南省規(guī)定，新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后、新建商品房實(shí)現(xiàn)銷售（或視同銷售）取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，即為舊房，轉(zhuǎn)讓時(shí)按照舊房的有關(guān)規(guī)定征收土地增值稅。海南省規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房轉(zhuǎn)為自用且作為固定資產(chǎn)核算的房地產(chǎn)、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自建自用超過一年的房產(chǎn)為舊房。重慶市規(guī)定，以下情形房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房：（1）單位和個(gè)人對外取得（購置、接收投資、抵債、受贈(zèng)、交換等）的房產(chǎn)；（2）房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他單位和個(gè)人建造的房產(chǎn)；（3）房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。

根據(jù)上述規(guī)定可以得知，在全國范圍內(nèi)，就何為舊房并沒有一個(gè)統(tǒng)一的衡量標(biāo)準(zhǔn)，各地的衡量標(biāo)準(zhǔn)差別很大。實(shí)際上，從稅總函〔2016〕309號文附件中的七份土地增值稅納稅申報(bào)表來看，只有《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）》適用于舊房銷售，從這份申報(bào)表中可以看出，非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售房地產(chǎn)的，都按舊房計(jì)算繳納土地增值稅，只有從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)銷售房地產(chǎn)，才需要區(qū)分銷售的是新房還是舊房。

二、如何確定評估價(jià)格

根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號第10條的規(guī)定，舊房的扣除項(xiàng)目包括四部分，分別為：房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。正常情況下，從國家通過出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)或者從他人手中購買土地使用權(quán)的，取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款應(yīng)該是明晰的，房屋及建筑物的價(jià)格可以與土地使用權(quán)的價(jià)格分離。對于從他人名下購買建筑物的，建筑物與土地價(jià)款合二為一，納稅人與他人簽房屋買賣合同時(shí)一般不會(huì)將兩者的價(jià)格分別列明。因此，評估價(jià)格有時(shí)候是指舊房及建筑物的評估價(jià)格，有時(shí)是指舊房及建筑物與土地使用權(quán)的評估價(jià)格，有時(shí)僅指土地使用權(quán)的評估價(jià)格。對于評估價(jià)格，主要討論以下幾個(gè)方面的問題：

（一）評估價(jià)格、購房發(fā)票以及核定征收的關(guān)系

財(cái)稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目的金額按照發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。從字面理解，納稅人采用發(fā)票記載金額計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的前提是不能取得評估價(jià)格。但就目前的情況來看，不存在不能取得評估價(jià)格的情況。因此，《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第15條第1款規(guī)定，納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)評估報(bào)告。也就是說，提交房地產(chǎn)評估報(bào)告是納稅人的義務(wù)。從這個(gè)角度來看，適用購房發(fā)票所載金額計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的可能性不大。

但實(shí)際情況是，部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定規(guī)范性文件，將購房發(fā)票首選為舊房扣除項(xiàng)目金額計(jì)算憑據(jù)。比如，大連市稅務(wù)局、內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定，有購房發(fā)票的，以購房發(fā)票作為扣除項(xiàng)目金額憑據(jù)，無原購房發(fā)票信息，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按評估的價(jià)格確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額。瀏陽湖釀酒廠訴瀏陽市稅務(wù)局一案中，瀏陽市稅務(wù)局未認(rèn)可瀏陽湖釀酒廠提交的評估價(jià)格，直接按購進(jìn)發(fā)票記載金額計(jì)算土地增值稅，并得到一、二審法院支持。

瀏陽湖釀酒廠于2006年與廣宇公司簽訂合同，受讓涉案土地使用權(quán)，因民事糾紛直至2016年才辦理過戶手續(xù)。根據(jù)瀏陽湖釀酒廠提供的增值稅普通發(fā)票，瀏陽湖釀酒廠取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款是160萬元。2019年12月，瀏陽湖釀酒廠將涉案土地使用權(quán)及地上廠房轉(zhuǎn)讓給晨智公司，轉(zhuǎn)讓價(jià)款為902.8萬元。瀏陽湖釀酒廠認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定2016年土地使用權(quán)證過戶成交價(jià)為160萬元屬于適用法律錯(cuò)誤，當(dāng)時(shí)涉案土地的市場評估價(jià)為700萬元，應(yīng)該以700萬元作為計(jì)算扣除項(xiàng)目的基數(shù)。長沙市中級人民法院未支持瀏陽湖釀酒廠的主張。長沙市中級人民法院判決的理由是：瀏陽湖釀酒廠與廣宇公司簽土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的時(shí)間是2006年，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?！睆V宇公司的土地增值稅納稅義務(wù)2006年即已發(fā)生，不能以2016年的市場評估價(jià)格作為扣除金額。

財(cái)稅〔2006〕21號文規(guī)定，沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，可以實(shí)行核定征收。部分省、自治區(qū)、直轄市的稅務(wù)機(jī)關(guān)也作出類似規(guī)定，比如大連市規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含住房），既無原購房發(fā)票信息，又不能提供舊房及建筑物價(jià)格評估報(bào)告的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取土地增值稅核定征收辦法，核定征收率為5%。

（未完待續(xù)）