隨著新的契稅法及財政部稅務總局公告2021年第23號配套文件中：“土地使用權出讓的，計稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款”與之前“土地出讓價款包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費及其他經濟利益對應的價款”對比影響。

比如甲企業(yè)棚改項目，掛牌時土地出讓金3億，土地面積60000平方米，建筑面積約26平方米，按照政府競拍土地要求需要配制10000平米安置房無償提供原拆遷住戶居住，拆遷企業(yè)按照政府委托評估機構貨幣補償6000萬元，城市基礎配套費按照建筑面積120元/平方米，按照政府文件安置房源建筑面積免城市基礎配種費，由于前期土地整理、拆遷戶過渡期補助費、實物配套房源及給工業(yè)企業(yè)拆遷補償，當?shù)卣話炫评U納土地出讓金總金額80%（即2.4億萬元）返還給房地產企業(yè)用于以上支出。

稅務分析及風險：

按照正常房地產開發(fā)企業(yè)土地出讓計稅依據(jù)30000萬元*4%=1200萬

城市基礎配套費260000*120*4%=124.8萬元

土地出讓金金額及城市基礎配套費一般在企業(yè)與政府簽訂土地出讓金合同中體現(xiàn)。但是拆遷補償及實物配建房未能體現(xiàn)，導致很多房地產企業(yè)財務人員未繳納相關企業(yè)，最終導致增值稅、企業(yè)土地增值稅和企業(yè)所得稅涉稅風險。

根據(jù)契稅相關稅收法律對承受國有土地使用權所應支付的土地出讓金，需計征契稅，不得因減免土地出讓金而減免契稅，有些財務人員補償給工業(yè)企業(yè)貨幣補償繳納契稅6000*4%=240萬元，然后把土地出讓金返還想對應契稅扣除，房產企業(yè)繳納契稅依據(jù)（30000+260000*120/10000+6000-24000）=604.8萬元；造成后期企業(yè)在企業(yè)所得稅涉稅風險。

針對實物配套安置房契稅計稅依據(jù)有4中不同聲音，

1、一類財務人員認為應該按照房地產開發(fā)企業(yè)建筑成本作為繳納契稅依據(jù)；

2、一類財務人員認為應該按照與拆遷戶簽訂拆遷協(xié)議時候市場價格作為繳納契稅依據(jù)；

3、一類財務人員認為應按照以前營業(yè)稅時候，成本加適當核定利潤作為繳納契稅計算依據(jù)；

4、一類人員認為房地產市場價格變化比較大，一般簽訂拆遷合同時到交房需要3年甚至很多年，需要按照房地產企業(yè)交房時市場價格作為契稅計算依據(jù)。

筆者查詢大量相關契稅相關稅務法律及相關省稅務局及財政發(fā)部的文件對沒有給出具體可操作的解決方案，建議可以給項目主管稅務局溝通；但筆者建議根據(jù)所在項目土地增值稅情況，選擇最有利方式，繳納契稅計稅依據(jù)價格，可以計入土地增值稅成本中土地征收費用及拆遷補償費中，計算繳納土地增值稅至少可以多加計扣除20%成本和增加土地增值稅成本扣除，從而降低土地增值稅額，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化（可以參考以后土地增值稅籌劃案例分析）。

上述契稅交納計算依據(jù)，土地出讓30000萬元、配套費260000*120/10000=3120萬元，

貨幣補償金額6000萬元，假設10000平方配套房在交付房時價格8000元/平米米即8000萬元。最終繳納契稅計算依據(jù)（30000+3120+6000+8000=47120）；按照該項目所在省份房地產企業(yè)出讓出讓金繳納契稅稅率4%，即47120*4%=1884.8萬元。