一、概述

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移變動時(shí)，就當(dāng)事人雙方所立的契約，向土地房屋權(quán)屬承受人征收的一種稅。

二、納稅人

根據(jù)現(xiàn)行契稅暫行條例，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位或個(gè)人為契稅的納稅人。具體包括：各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、軍事單位和社會團(tuán)體以及其他組織，個(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人。

三．征收范圍

1、國有土地使用權(quán)出讓，根據(jù)我國《契稅暫行條例》及其細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，對承受國有土地使用權(quán)所應(yīng)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。

2、土地使用權(quán)出售、贈與和交換，房屋買賣，房屋贈與，房屋交換等。

3、視同轉(zhuǎn)讓的行為：

以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股；

以土地、房屋權(quán)屬抵債；

以獲獎方式承受土地、房屋權(quán)屬；

以預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。

三、稅率

現(xiàn)行契稅實(shí)行的3％至5％的幅度比例稅率。契稅的具體適用稅率，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在規(guī)定的幅度內(nèi)，按照本地區(qū)的實(shí)際情況自行確定，并報(bào)財(cái)政部和國家稅務(wù)總局備案。

對于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，按照相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定征收契稅。對于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，不征收契稅。承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如果是單獨(dú)計(jì)價(jià)，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅。如果是與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)，適用與房屋相同的契稅稅率。

四．計(jì)稅依據(jù)

1.國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，為成交價(jià)格。

2.土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價(jià)格核定。

3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額。

4.成交價(jià)格明顯低于市場價(jià)格且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機(jī)關(guān)參照市場價(jià)格核定。

5.房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。

五．納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

根據(jù)現(xiàn)行《契稅暫行條例》規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。

六、不征契稅的情形：

對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

以房地產(chǎn)抵押不征收契稅

對離婚后原共有房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬人不征收契稅，但屬于夫妻一方所有的房產(chǎn)，離婚時(shí)房產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)按贈與征收契稅。

對于一方出地，一方出資合作建房，并各自分得的房屋，不發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

出租或租賃等房屋、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移行為不征

原產(chǎn)權(quán)人參與自己房產(chǎn)拍賣并成為買受人時(shí)，原產(chǎn)權(quán)人權(quán)屬未發(fā)生變化不征

七、征契稅的情形

居民個(gè)人根據(jù)國家房改政策購買的公有住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給其子女，屬于契稅法規(guī)規(guī)定的贈與行為，應(yīng)征收契稅.房屋贈與繳納的契稅稅率為3%。

非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地房屋權(quán)屬

以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)入股征收契稅

先買房后拆料或買房后未繳契稅即將房屋翻建的，應(yīng)按購買房屋的成交價(jià)格繳納契稅。

以房抵債或以實(shí)物交換房屋，實(shí)質(zhì)上也是買賣關(guān)系，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納買契稅

預(yù)購方式或者預(yù)付集資建房款方式應(yīng)按當(dāng)?shù)卣魇諜C(jī)關(guān)規(guī)定的納稅期限，一次繳清稅款