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第116篇文章

產(chǎn)權(quán)法第46篇原創(chuàng)文章

文 | Huiming Lin

澳大利亞聯(lián)邦政府不征收印花稅。但澳大利亞各個(gè)州政府會(huì)對(duì)相關(guān)交易征收印花稅。因此，讀者會(huì)發(fā)現(xiàn)，各個(gè)州采用不同稅率來(lái)征收基礎(chǔ)印花稅與海外人士附加印花稅。

本文將著重介紹昆士蘭州的印花稅率以及海外人士印花稅豁免方式。

一、基礎(chǔ)印花稅

（2018年8月，昆士蘭州的基礎(chǔ)印花稅稅率表）

由于計(jì)算較為復(fù)雜，在律師進(jìn)行精確計(jì)算前，我們往往會(huì)將基礎(chǔ)印花稅概括為3-4%之間，為讀者們提供以下計(jì)算器鏈接：

• 基礎(chǔ)印花稅預(yù)估計(jì)算器：快速獲得印花稅預(yù)估金額；

(復(fù)制以下鏈接到瀏覽器打開(kāi) https://www.qld.gov.au/housing/buying-owning-home/advice-buying-home/transfer-duty/how-much-you-will-pay/calculating-transfer-duty/estimate-transfer-duty)

• 基礎(chǔ)印花稅精準(zhǔn)計(jì)算器：應(yīng)用于較為復(fù)雜的交易。

(復(fù)制以下鏈接到瀏覽器打開(kāi) http://amun.osr.qld.gov.au/sap/osrqld/wd_tfr_calc_com?WDDISABLEUSERPERSONALIZATION=X#)

關(guān)于繳納時(shí)間，現(xiàn)房與期房也有所不同，如未能在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳納印花稅，州政府會(huì)加罰利息；如晚交印花稅有特殊原因，可提出申請(qǐng)豁免或減免利息。

• 如標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是樓花，買(mǎi)方需要在該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)注冊(cè)之后的30天內(nèi)交印花稅；
• 如標(biāo)的產(chǎn)權(quán)是現(xiàn)房，買(mǎi)方需要在無(wú)條件進(jìn)入合同后的30天內(nèi)交印花稅, 即使30天內(nèi)該房產(chǎn)還沒(méi)有成交。

基礎(chǔ)印花稅減免與置業(yè)補(bǔ)貼可參見(jiàn)下文：

• 昆州房產(chǎn)交易法律指南 (3): 置業(yè)稅務(wù)、(首次)補(bǔ)貼與印花稅減免

二、海外人士附加印花稅

昆士蘭政府對(duì)海外人士的定義為非以下人士者均為海外人士：

• 澳大利亞公民
• 持有永久居留簽證人士
• 其中新西蘭公民也必須持有永久居留簽證

海外人士印花稅稅率如下：

3%

2016年10月1日之后且于2018年6月30日之前，簽署交換的合同的海外買(mǎi)家需繳納 3% 的海外人士附加印花稅；加上基礎(chǔ)印花稅3-4%，則總共印花稅為 6-7% 。

7%

2018年7月1日之后，簽署交換的合同的海外買(mǎi)家需繳納 7% 的海外人士附加印花稅；加上基礎(chǔ)印花稅3-4%，則總共印花稅為 10-11% 。

假設(shè)海外買(mǎi)家于2018年8月購(gòu)買(mǎi)了昆士蘭州首府城市布里斯班一套60萬(wàn)澳元的樓花為例，取原印花稅3.5%~4%取中間值3.75%，則：

基礎(chǔ)印花稅約為：$600,000×3.75% = $22,500

+ 附加印花稅約為：$600,000×7% = $42,000

總印花稅約為：$64,500

三、海外附加印花稅的

7種豁免與優(yōu)惠方式

1通過(guò)買(mǎi)家主體減免：

• 成為稅法上的非海外公司：由非澳洲常住居民的自然人或外國(guó)公司持有控股權(quán)益少于50%的公司。

以昆士蘭州為例，在其《額外印花稅征收規(guī)則》中對(duì)海外公司的判定特別強(qiáng)調(diào)了“控制權(quán)益”（Controlling Interest）一詞。一般來(lái)說(shuō)，若一公司中，非澳洲常住居民對(duì)于該公司的實(shí)際控制（投票權(quán)、潛在投票權(quán)、已發(fā)行股份）超過(guò)50%，則通常來(lái)說(shuō)其需要繳納附加印花稅；

• 成為稅法上的非海外信托：由非澳洲常住居民的自然人或外國(guó)公司持有控股權(quán)益少于50%的信托；

延伸閱讀：

一張圖解析海外人士如何用“澳洲公司”投資澳房 | 澳洲法律評(píng)論。

2通過(guò)開(kāi)發(fā)案減免：

• 考慮到特殊情況，包括一系列因素，如經(jīng)濟(jì)利益，特定類(lèi)型實(shí)體之間的競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)，可能會(huì)有一些土地收購(gòu)開(kāi)發(fā)案可適用于昆士蘭州附加印花稅的免除。這還會(huì)取決于附件印花稅的應(yīng)用和社區(qū)福利的提供，包括工作崗位，基礎(chǔ)設(shè)施和住房供應(yīng)。
• 但是，這些問(wèn)題需要由政府進(jìn)行逐案考慮和審批。讀者可以進(jìn)一步參考關(guān)于政府公布的關(guān)于開(kāi)發(fā)案豁免的相關(guān)因素、準(zhǔn)則以及申請(qǐng)流程。

3通過(guò)時(shí)間段減免：

• 若在2016年10月1日之前簽署并交換完的文件，海外買(mǎi)家則不需要繳納該附加印花稅。
• 若在2016年10月1日之后但在2018年6月30日之前，海外買(mǎi)家除了需要支付基礎(chǔ)印花稅外，還需支付3%的附加印花稅。
• 若在2018年7月1日之后，海外買(mǎi)家除了需要支付基礎(chǔ)印花稅外，還需支付7%的附加印花稅。

4通過(guò)（首次）自住置業(yè)減免：

海外人士附加印花稅的應(yīng)用雖然會(huì)影響首次置業(yè)補(bǔ)貼（1.5萬(wàn)澳元），但不會(huì)影響首次自住置業(yè)的基礎(chǔ)印花稅減免。

以海外買(mǎi)家于2018年8月購(gòu)買(mǎi)了布里斯班一套50萬(wàn)澳元的公寓為例：

• 為首次自住置業(yè)，且通過(guò)申請(qǐng)home transfer duty concession，則總印花稅為$35,000（=$0+$35,000）；
• 為自住但非首次置業(yè)，且通過(guò)申請(qǐng)home transfer duty concession，則總印花稅為$43,750（=$8,750+$35,000）；
• 以上相較，直接投資置業(yè)的總印花稅$50,925，可減免$7,175。

5通過(guò)配偶（或產(chǎn)權(quán)比例）減免：

一對(duì)夫妻（夫?yàn)榘募耸浚逓楹Ｍ馊耸浚┮怨餐灿械姆绞接?018年8月購(gòu)買(mǎi)了布里斯班一套50萬(wàn)澳元的公寓為例，若得到合適法律意見(jiàn)與財(cái)政規(guī)劃，那么最優(yōu)的印花稅減免方案可能為：

夫：基礎(chǔ)印花稅全免；

妻：基礎(chǔ)印花稅全免，且僅需支付海外人士額外印花稅$17,500。

6通過(guò)土地建筑雙合同減免：

因永久產(chǎn)權(quán)與受?chē)?guó)人偏愛(ài)的大地別墅，買(mǎi)地建房模式（Home and Land Package）在昆士蘭州非常受歡迎。部分開(kāi)發(fā)商或建筑商往往會(huì)將土地購(gòu)買(mǎi)合同與建筑合同打包為一本合同供買(mǎi)家簽署，在這種情況下買(mǎi)家需要支付的是土地與建筑總金額的計(jì)算出的附加印花稅率。

以最近非常受矚目的黃金海岸與布里斯班交界處Coomera為例：

• 若海外買(mǎi)家收到的是一本打包的土地與建筑合同，那么價(jià)格可能往往不會(huì)低于60萬(wàn)澳元，這意味著印花稅總額可能在6萬(wàn)澳元以上；
• 但是，如果買(mǎi)家收到的是土地購(gòu)買(mǎi)與建筑分開(kāi)的兩本合同，那么買(mǎi)家僅需要支付土地合同的印花稅，往往不需要支付建筑合同的印花稅。若土地價(jià)格僅為30萬(wàn)澳元，則印花稅總額將會(huì)降低至約3萬(wàn)澳元。

7 更多：

如果讀者朋友們希望了解關(guān)于海外人士印花稅與減免第7種可行途徑，可通過(guò)掃描以下二維碼獲得法律建議。

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本文律師：林匯銘

中澳兩國(guó)法律職業(yè)資格，澳洲法律執(zhí)業(yè)博士，英國(guó)國(guó)際商法碩士（榮譽(yù)）與中國(guó)法學(xué)學(xué)士（國(guó)家獎(jiǎng)學(xué)金）

聯(lián)合出版《澳洲首次置業(yè)紅白書(shū)》，撰寫(xiě)逾50萬(wàn)字原創(chuàng)中澳法律文章

獲2018年度APAC澳大利亞杰出青年律師獎(jiǎng)（30歲或以下），涉獵產(chǎn)權(quán)法、國(guó)際商法與家庭法

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