一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅基本政策簡介

土地增值稅對(duì)什么行為征稅？納稅人是誰？

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

取得的收入包括哪些？

貨幣收入+實(shí)物收入+其他收入

如果企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，收入如何確定？

發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

房產(chǎn)自用或者出租是否征收土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

土地增值稅的征稅對(duì)象是什么？

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。

土地增值稅增值額怎么計(jì)算？

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入－扣除項(xiàng)目

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是否包含增值稅？

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不含增值稅收入 （2016年5月1日后）

扣除項(xiàng)目包括哪些？

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加

5.加計(jì)扣除（僅適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人）

土地增值稅的稅率是如何規(guī)定的？

增值比率=增值額÷扣除項(xiàng)目

土地增值稅如何計(jì)算？

應(yīng)繳土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目×速算扣除率

土地增值稅怎么繳納？

先預(yù)征

再清算

什么時(shí)候預(yù)征？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在收到房款時(shí)按照對(duì)應(yīng)的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅

怎么預(yù)征？

應(yīng)在取得房款的次月納稅申報(bào)期向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳土地增值稅稅款。

應(yīng)預(yù)繳稅款=不含增值稅預(yù)收款×預(yù)征率

比如說：肇慶市土地增值稅預(yù)征率是多少？

1.保障性住房1%。

2.除保障性住房外的其他房地產(chǎn)3%。

符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收（備案）的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

什么情況下土地增值稅實(shí)行核定征收？

發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

1.普通住房：土地增值稅核定征收率不低于5%。

2.除普通住房以外的其他房地產(chǎn)：土地增值稅核定征收率不低于6%。

什么是普通住房？

我省享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)同時(shí)滿足以下條件：

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上

2.單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套住房建筑面積144平方米以下

3.實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

下一篇講解土地增值稅清算政策講解